文档介绍：深圳市房地产-深圳联城证券大厦项目招商策划方案
联城证券大厦
项目招商策划方案
联城证券大厦项目组
目录
3第一部分项目概况
3一、项目概况。
4二、区位总瞰。
5第二部分项目优劣势分析
5一、优势。
5二、劣势。
5三、机会点。
6四、威胁。
6五、综合分析。
6第三部分区域市场分析
6一、 区域消费群分析
8二、区域市场业种分析。
14春风路的行业
14三、春风路段商业档次分析。
15第四部分项目定位
15一、总体定位。
15二、业种业态定位。
16三、招商对象及经营档次定位。
16四、市场形象定位。
17第五部分租金建议
17一、区域租金调研。
18二、租金建议。
18三、关于是否引进酒店业的建议。
19第五部分项目工程建议。
19一、外立面装修。
20二、广告位规划。
20三、内部交通流向。
20四、电梯改造。
20第六部分招商执行计划
20一、开业时间。
20二、正式招商时间。
20三、公开招商前的工作安排。
20四、现场包装。
20五、招商宣传资料准备。
20六、户外媒体运用。
20七、报纸媒体运用。
20八、项目包装及广告制作预算。
第一部分项目概况
一、项目概况。
联城证券大厦地处繁华的罗湖中心区春风路,深南路与南极路交汇处,毗邻罗湖口岸,火车站及文锦渡口岸,是深圳日趋珍贵的“双口岸”地段。
本项目工八层,分东西两座。大厦内配备设施齐全:东边两台电梯,西边一台电梯,分别可承重1500kg,可载15人;配电房一间,内有配电柜18面两台平式变压器,分别为1000千伏安和800伏安;中央空调两台,各500冷顿;消防系统配备完全。
二、区位总瞰。
本项目地处春风路,属深圳最开发最早,经济最发达的罗湖中心区域。北临深南大道,南靠罗湖春风路,东面是繁忙的文锦渡口岸。快捷便利交通造就了罗湖地理位置的优越性,是连接香港与内地的主要枢纽。区内更拥有成熟完善的生活配套设施,已成为港人置业的首选地。春风路商圈的主营业种包括了娱乐业、餐饮业、休闲业、零售业等等。
第二部分项目S3>.
一、Strength 优势
区域商业气氛成熟,客源多样,既是港人消费的聚集区,又是高尚住宅的集中地,同时周边酒店林立有着大量的流动商务客,总体来看消费体量大层次高,这为项目的成功运作奠定了有利基础。
项目所在区域的交通十分便利,深南路、沿河路、滨河路上的行驶车辆都可十分方便地到达项目。
项目可招商面积近一万五千平方米,规模庞大,在项目运作中可以形成良好的规模效应。
项目拥有良好的广告展示面,项目的东、西墙体及楼顶都可制作广告招牌,这对于引进高档次的品牌商家至关重要。
建筑内部实用方正,实用率高成为项目的另一卖点。
二、Weakness劣势
春风路东段与南极路交汇处,形成“Y”字型路口,项目所处的位置也淡出了商业最繁华的春风路中段,现有人流不畅、停车不便。
项目自身停车位欠缺,这对于引进餐饮、休闲、娱乐行业的客户形成障碍。
三、Opportunity机会点
现有商业无法满足消费市场的需求,区域商圈在扩张升级的步伐加快,周边物业所引进的英皇号、皇室假期、冲浪者网吧、快车道酒吧等都印证了商圈的扩张步伐。
艺术广场即将落成,建成后将会发挥广场的凝聚力,会改善春风路和南极路人流较少的现状,同时艺术广场地下将会建成三百余个地下停车位,这将缓解停车位不足的现状。
周边旧城改造的不断加快,为区域注入了更多、层次更高的消费者。
四、Threaten威胁
项目外立面在前租户撒场后将外墙窗户全部拆除,使人们有烂尾楼的感觉,这无形中将低了项目的档次。
项目正对面是高压变电站,使这一带缺乏商业气氛,同时也会有客户对高压所引起的辐射产生担心,这对引进商家形成不利影响。
五、综合分析
对该项目和区域进行综合分析,项目拥有良好的消费基础,市场成熟,商家对于此类地段都有强烈的进驻意向,区域拥有发达的交通系统,良好的广告展示面和基础配套设施十分健全,能为商家提供优良的服务。同时整个商圈正在扩张和升级,而商圈对商业面积可以用饥渴来形容,这为项目运作提供了极佳的平台。在具备先天优势的同时也要看到项目不足,停车位不足会成为制约招商的重要因素,外立面给人的一种破旧感,这对招商会形成不利影响,所以在装修进度上也必须加快,尽快将外立面遮挡,迅速将项目即将重新包装、公开招商的信息向社会公布,在最短的时间内建立商家对项目的认同感。
第三部分区域市场分析
采取整租物业再分割进行分租的赢利模式的利润点实际上就在于通过大量购买压低产品价格,再通过零售性的出售方式获得高利润,赚取价格差。所以在项目运作时通过准确的市场定位切入区域消费市场,这就需要我们对区域消