文档介绍：世联-2008年佛山保利花园二期项目营销执行报告
2008年保利花园二期
营销执行报告
谨呈:保利华南实业有限公司
世联地产保利花园项目组
2008-10-17
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问(中国)有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问(中国)有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。
如果世联地产顾问(中国)有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。
01
01
02
03
04
05
销售回顾
回顾。
08年销售回顾
同期佛山市场上其他项目开盘销售率:
万科金御华府销售30%,均价7000(毛坯)
中海万锦豪园销售59%,均价7900(含1000元/平米装修)
金地九珑壁销售40%,均价6900(毛坯)
…………
保利花园:
平均销售率73%
保利花园经历了接近3个月封盘,保利花园于2008年4月20日开盘,获得接近90%的开盘销售率;创造了此时期佛山市场的神话(同期开盘的竞争对手开盘销售率只有30%左右);
08年首开飘红,保利花园乘胜追机,相隔1个月的时间再次开盘,价格比第一次上调后将近700元/平方米仍取得的80%以上的销售率,再次续写神话;
时隔1个月以后,在市场大环境持续变得不理想的情况下,保利花园坚持第三次开盘,仍然取得50%以上的销售率,再次轰动市场;
在往后的时间内,保利花园仍然保持高上门量,持续走量的局面,成为桂城乃至佛山房地产市场的焦点。
背景:
08年销售回顾:
经典一:根据客户量情况对应不同的推售方式;
客户量充分时,采取“集中蓄客+集中引爆”的方式走货;客户量较少,则及时调整策略:“小批量+特价房”的形式
经典二:线上不断向外发布新的信息点,刺激客户,保持高上门量;
一:我们能够灵活多变…
二:我们能够不断的制造新鲜感…
02
01
02
03
04
05
目标梳理
市场。
销售时间:三个月
销售目标:三个亿
目标理解
保利花园今年目标12个亿元
目前还存在3个亿的缺口!
我们的目标:…
9158
7500
12211
75
26高层未推(平层)
6156
9500
6480
24
高层未推(复式)
6075
7500
8100
50
多层剩余单位(平层)
一期货量盘点
3031
7500
4006
32
26高层剩余单位
31>.5亿
46055
276
合计
2645
8500
3112
13
多层剩余单位(复式)
8502
7000
12146
82
18层小高层
总价
按现估均价
剩余面积
剩余套数
产品
货量盘点
旧货:
274
24
13
78
11
4
44
62
38
套数
9%
5%
28%
4%
1%
16%
23%
14%
比例
270
合计
170~190
210~310
160~165
首层花园
188~207
140~145
130
面积区间
从剩余货量产品类型来看,188平米以上大面积单位占到50%;目前市场高端客户严重缺失,这部分单位短时间内迅速走货基本不可能。
145平米以下小面积单位,100套;鉴于之前一口价取得的效果较好;建议继续以采取一口价的形式促销走量;预计回收资1个亿。
货量盘点
新货:
比例
套数
类型
产品
50%
144
55平米左右1房
100%
408
——
合计
288
144
102
306
100%
——
合计
50%
30平米左右单房
公寓
25%
150平米四房
75%
120~140平米三房
洋房
根据现场工程进度,二期预计今年可推售面积2万平米,约204套单位;
细化目标
新货:2个亿
旧货:1个亿
10月
11月
12月
二期开盘,推120~140平米,204套
以一口价的形式推出特价单位:
140~145平米,约62套;
130平米,38套
1月
02
01
02
03
04
05
市场分析
大势。竞争
09年大势
预计09年上半年与08年下半年相比,基本无变化,依然停留在整固期阶段,刚性需求主导市场
2008 2009 2010
项目入市时佛山房地产市场依然在整固期阶段,市场低迷,降价为各大楼盘促销的重要手段;
市场表现1
佛山市场近期畅销项目分析
情况