文档介绍：世联2011年湘潭九华项目定位及物业发展建议
湘潭九华项目定位及物业发展建议
谨呈:湖南原弘产房地产有限公司
本报告结构框架如下:
整体项目定位
开发商目标解析
项目属性界定
项目机会挖掘
各物业发展建议
项目分期与开发建议
原弘产目标:打造区域内第一个综合体项目,以配套规划聚集人气,突破区域价值瓶颈
开发商设想:
这里想做成日本那种六本木一样的感觉,在这里有大型的商业,有办公,让这里热闹起来
规划利好明显,但目前配套较差。
很多企业进驻这里,办公场所需求大;离学校也很近,学生的消费实力大
先把商业做起来,人气带动起来了,使后期住宅价值提升。
考虑引进大型超市(华润超市)和知名餐馆(桂林人)、酒店(华天)
以免租金的形式引进商家,把商业做起来后再卖掉
我们是日本企业,现在资金有点紧,需要资金滚动开发,开始想先认筹再开发。
住宅在这里卖不起价,公寓参照晶都公馆,带装修,大概4000元/㎡
做综合体,以商业人气提升住宅价值
深入挖掘区域客户需求,做片区的先行者,以商业配套打造提升项目价值
项目目标
其它:
启动资金:日资企业,信贷困难,需要资金滚动开发
入市时机:希望快速启动,预计今年年底开始认筹
风险:区域需求对价格的支撑力,区域未成熟阶段商业打造的风险
开发商困惑:
区域主力客户对公寓进行投资及办公的需求如何?
商业物业的如何分配和打造?区域客户群体能否支撑?
区域整体价格水平较低,如何突破区域价格瓶颈?在哪方面进行重点打造和创新,能吸引客户、提升项目价值?
区域未来竞争如何?
世联解读:项目整体价值实现第一,保证项目稳定回现的条件下,逐步提升项目利润回报
聚集人气
建立区域影响力
利润提升
后期产品回报
快速回现
前期价值平稳
前期引进主力店
营造商业氛围
增强客户信心
在区域配套成熟后
将商业出售
实现利润回报
后期产品在商业配套
带动下,实现产品溢价
配套成熟
商业高价出售
前期以明星产品入市,
实现项目快速销售,
价值平稳回收
整体价值最大化
开发商目标小结:打造区域首个城市综合体项目,突破区域价值瓶颈,保证稳定现金回流
做区域先行者,填补区域空白,打造区域内第一个城市综合体项目
1
整体项目价值突破区域水平,前期以现金回流为主,中后期保证项目价值提升
2
项目必须保证稳定现金回流速度,以维持项目的滚动开发节奏
3
本项目所处区域如何?有何优势或约束条件?
整体项目定位
开发商目标解析
项目属性界定
项目机会挖掘
各物业发展建议
项目分期与开发建议
项目区位:九华工业园内,距河西市中心10-15分钟车程
九华园区简介
成立于2003年11月,是省人民政府批准的省级经济开发区,现已引进入园企业约140个,投产企业90多家。
园区位于长株潭城市群中心腹地,东临湘江生态经济风光带,西接湘潭大学、南靠湘潭市区,北连省会长沙,区位优势明显,水陆交通便利。
东西横宽163>.5公里,,土地总面积138平方公里。
九华园区
河西市
中心
区域配套:交通比较便利,高校聚集,生活及商业配套较差
九华园区内有长潭西和上瑞两条高速,园区内路况较好,并设有公交站点,交通便利。
湖南科技大学和湖南软件职业学院,在校师生达4万余人,消费能力可观。
园区内生活配套不完善,仅在信息产业园区附近有少量小店铺。
湖南软件职业学院
乐塘安置区
吉利工业园
信息产业园附近
长潭西高速
上瑞高速
学府路
富洲路
红旗安置区
金侨城
吉利
汽车
湖南科技大学
湘大和长沙理工实习基地
软件学院
湖南科技
大学
本项目
园区功能分区规划图
台湾
工业
区
汽车
工业
区
配套
服务区
香港
工业
区
高科技
机电工业
园
发展规划:城市发展的领头羊,重点发展的城市产业园区
战略定位:产业新区、滨江新城
打造“千亿园区”:计划到2015年,工业总产值达到1000亿元,财政收入过60亿元,达到再造一个湘潭经济总量的目标。
湘潭市市长:全面对接长沙,成为领跑湘潭经济发展的先行区。把九华打造成新兴的经济园区硅谷,力争将九华申报为国家级湘潭台商投资区、保税区。
园区历年工业产值或财政收入增长图
部分入驻企业名单:
台湾联电、韩国三星、美国通用、德国西门子、中国五矿、中冶京诚、吉利控股、鼎鑫科技、全创科技、三星爱铭、恒润高科、时代软件、湘电重装、湖南移动、湖南江麓重工、湖南环保装备制造业基地、青岛海立美达、等约140家
初步形成汽车产业、IT产业、机电产业和工业物流产业四大优势产业。
周边环境:多个别墅项目在建开发,道路