文档介绍：思源2011年北京保利中央公园项目营销策划方案报告
保利中央公园项目
营销策划方案报告
项目位于大望京商务规划区,北五环与京密路交汇处,紧邻机场高速,交通便捷,周边配套较为成熟。
望京区域
北京新CBD
本案
项目四至:东至东五环,南至大望京6号路,西至望京中环路,北至大望京街。
北:大望京街
东:东五环、京密路
西南:望京中环路
大望京公园
项目情况
住宅
住宅
住宅
写字楼
公共
绿地
水域
幼儿园
会所
商业
商业
商业
项目总体量40万平米;公建配比较高,住宅与公建配比相当。
绿化景观丰富、自身配套完善
项目情况
住宅如何赢得高利润?化解全盘现金流压力?
为后期公建减负?
地块成交总地价503>.4亿、折合楼面地价17949元/平米;
但是,㎡的建筑面积,,公建配比高达近50%。
相对住宅,公建风险较大,变现较慢;
因此,住宅是全盘成功的关键!
项目核心难点:
打造望京新一代高端住区;拉动项目价值空间。
我们的目标:
18个月,快速完成全盘约72亿的销售额。
区域发展前景;
产品自身优势;
面对这个目标,我们的信心来自于:
根据政府规划:
政府将以国际现代先进商务区发展理念,在未来5-10年里将大望京打造成“北京先进国际商务区典范,成为北京第二CBD”
大望京商务区”拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区,,,公建建筑规模约103万平方米,居住规划仅20多万平方米。
政府强力打造——“北京新一代国际商务区”
与中关村形成科技文化产业带的东西联动效应
与CBD形成国际商务带南北联动效应
区域发展前景
保利地产、SOHO中国、远洋地产、上海绿地、合生创展等地产巨头齐聚大望京,看涨商务区规划带来的未来五到十年的黄金发展以及巨大升值潜力。其成功的地产经验将助推区域的快速发展。
地产巨头齐聚,合力操盘,推动区域发展。
大望京商务区
798
文化
艺术区
望京
中心区
望京
科技园
区域发展前景
区域发展前景
大望京——更有竞争力的“CBD”!
第一代商务区
第二代商务区
第三代商务区
代表
纽约(1970S)
纽约(1990S)
北京CBD(2000S)
杭州钱江新城
东京六本木
上海新天地
大望京
城市地位
经济效益
企业云集
+交通导向
+功能平衡
+舒适环境
+工作、生活、生态
商务区的规划演变
大望京,汲取了国贸CBD的成功与失败经验;
杜绝国贸CBD的交通拥堵以及单调的办公规划。
在规划上更注重工作与生活的协调;
大望京,北京新“CBD”
将带动区域产业升级;改善商务环境;
汇聚望京高端人士;吸引外区高端客群关注。
绿色生态的办公环境
生态、文化、商业,三重核心资源,——构筑国际生活核心
望京
商业区
本案
大望京公园
三重绿网
798
文化区
绿色生态区
大望京公园及京密路绿化带——优异的生态环境;
望京商业中心近在咫尺——完善、高品质商业配套;
毗邻中国最具创意的798文化产业区——独有韵味的国际创意型文化氛围;
项目自身优势
准确的项目定位
匹配客户的产品升级
最有效的营销执行
达成这个目标,我们怎么去做?
项目定位
谁在眷恋望京?我们的客户在哪里?
该以怎样的项目定位来与他们对位?
*
客户定位/商圈分析
中关村、亚奥商圈
三元桥、
燕莎商圈
CBD商圈
丽都商圈
临空经济带
CBD商圈:核心商务氛围与稀缺地段价值,世界500强企业聚集,城市顶级高端酒店式公寓为主。区域内客户以商务型高端客户、外籍人士为主。
丽都燕莎商圈:早期的豪宅聚集地,大使馆云集。市场以高端商务型酒店式公寓及高档宜居型产品为主。涉外氛围、区域成熟度高、高端人群聚集。
中关村、亚奥商圈:高科技产业区和体育文化产业区,区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士、体育产业人士为主。
临空经济带:航空运输产业基地,区域内聚集大量的航空、物流、贸易人群,区域成熟度高,客群购买力强。
五大商圈环绕,为项目的高端客户来源提供了有利的保障
望京商圈:高科技产业区,区域内早期以韩国人为主,区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士。
望京
2000年
2005年
2010年
花家地西里、
南湖居住区
大西洋新城、鹿港、季景沁园
东湖湾、国风上观、中广宜景湾
多层、塔楼、小户型、密度大、回迁、分配房
高层塔楼、密度大、中小户型、居住
区域发展使客群来源多元化, 升级换代需求特征明显
高层板楼、舒适、中大