文档介绍：泰州莱茵东郡商业物业+++市场调研及定价策略提报(下)
第四部分项目商业本体分析
分章节
报告内容
一
房地产政策分析
1 2003-2012年调控政策回顾
2 新国五条对商业地产的影响
二
城市宏观环境分析
1 泰州整体房地产市场发展概况
2 城市经济指标及消费水平分析
三
泰州商业市场分析
1 泰州商业市场发展概况
2 区域商业发展现状分析
3 重点商业项目调研
四
项目商业本体分析
1 本体分析
2 项目SWOT分析
3 目标客户分析
五
定价策略分析
1 定价依据
2 定价方法
六
销售策略分析
1 销售方案建议
2 招商方案建议
商业地产影响
本体分析
区位分析
本案处于高教园区和工业园区的中间地带,但兴泰公路东侧(老328国道外环)非城市商业发展核心区域,区位优势较小
兴泰南路
济川东路
本
案
现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向
本案处于商业非集中区域,东侧南侧周没有较大的社区,北侧有易居城一个超大社区;
济川路向东路段暂无发展空间;
虽然本案在高教园区,但被兴泰公路拦截,后期寄望于海陵工业园区带动片区商业的发展。
商业地产影响
本体分析
周边环境分析
本案在兴泰公路东侧,周边以农村自建房和农田为主,无景观资源,公建配套和生活配套也比较缺乏。
北:兴泰公路
西:农田、空地
临近兴泰公路
南:翰林雅居
(无街铺)
东:农村自建房
目前支撑本案商业氛围的人气,主要来自本案业主,以及北侧的农村人口,和东北角的紫东花苑小区。
商业地产影响
本体分析
基本售罄
未售
E
D
C
A
B
本案未售房源表
序号
房号
面积
实测面积
1
D1-04
1321>.5
2
B-14
3
C-01
4
C-02
5
C-03
6
A-01
7
A-02
8
A-03
9
A-04
10
A-05
225
11
A-06
产品分析
A#商业临近小区入口,且面积相对较小,销售抗性较小。
C#商业两层商业面积大,总价高,加上地段优势不明显,商业氛围不足导致经营业态受限,总体销售抗性较大
剩余11套商业中,存在较大销售抗性的是C#两层商业;其余9套,符合整体泰州商业投资需求,销售抗性较小
商业地产影响
SWOT分析
机会(O):
本案所处的区域及兴泰公路南侧3公里范围内仅有自建零散商业、安置房小商业(紫东花苑),暂无集中式高档商业带。
中医院新址位于海陵工业园区,及本案的东侧。
本案南侧的一处准四星级用地即将进入规划建设阶段。
劣势(W):
南侧商铺门前绿化带过宽,影响对外昭示效果,不易聚集过往车辆和人流。
属于老328国道外环(东侧),与天和家园、万泰国际相比,虽仅隔一条马路,但本案的住宅、商业价值及客户认可度明显要低于它们。
目前本案与翰林雅居入住率不高,且翰林雅居无商业,无法与本案南侧商铺形成对流,所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。
威胁(T):
地段、商业价值高于本案的天和家园,目前有一栋四层的商业综合楼在售,且价格仅在6200元/㎡,本身大投资客通路就窄的情况下,客源竞争就更显激烈。
整体和区域市场成熟度不高,租金结构混乱,大客户对投资回报率做判定时会受到影响。
目前本案与翰林雅居入住率不高,且翰林雅居无商业,无法与本案南侧商铺形成对流,所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。
优势(S):
已售商铺在两年时间内经营率达到50%,早期形成了商业氛围,对未受商业起到形成良好的前景展望。
在区域内,本案商业整体价格适中,形成良好的的投资回报期望值。
本案住宅销售良好,对本案商业氛围奠定基础。
济川路直通万达广场,在前期住宅销售过程此概念已深入人心。
本案优势、劣势基本等同,机会大于威胁:表明本案具有优越的发展潜质,但短期内这种发展潜质可能不被客户看好。
商业地产影响
目标客户分析
商铺客户购房偏好描述
商铺类型
社区沿街商铺(1F、1+2F)、集中型商业1F
客户需求比例
私营业主群占比85%
全市拆迁户占比15%。
总价范围
社区型街铺成交主力总价控制在100-300万,不宜超过300万
总价100-200万左右接受度最高。
面积需求
面积