文档介绍：泰州莱茵东郡商业物业+++市场调研及定价策略提报(上)
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回顾十年调控政策,却落下“理想很丰满,现实很骨感”的局面。
2013
适逢中国政府换届,商业地产面对史上最犀利“新国五条”,弊大于利。
第一部分房地产政策分析
新国五条细则
限购、限贷不放松,调控方向仍致力于抑制投机需求
商业地产影响
弊大于利:虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧,进一步刺激了商业投资需求,但盲目投资开发却是加速了商业地产泡沫的形成
受政策限制,
2012
全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃,
2012
全年商业用地供应首超住宅。
目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式,遭遇“新国五条”,从住宅转型商业的开发企业,很可能熬不过这个冬天,就死在转型期。
“新国五条”的出台,住宅限购、限贷等调控持续从紧,将进一步刺激商业地产投资需求,也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域,随着商业地产开放量的增大,未来商业地产的消化压力增大。
泰州经济发展不断提速,城市规划不断完善,泰州房地产行业正在集中化、规范化的转型升级,积极创造良好的宏观环境。
第二部分城市宏观环境分析
商业地产影响
其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路(原
328
国道)四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区因体量较小,单独划分为一个板块。
城东:海陵区东风路以东、济川路以北
该区域包括泰州高教园区(一部分)、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越,是泰州重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形成,且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一,仅次于城南区。
板块现状
1
、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下,
2012
年起商品房建设增速将出现明显放缓,但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。
2
、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下,房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶段,大规模集中式商业地产项目不断涌现,冲击传统零售商业模式,社区街铺存量去化速度或放缓。
3
、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台,确定持续从紧的调控基调,后续政策调控空间加大,未来走势不容乐观。
4
、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下,消费者对房价是否下降持观望态度,开发企业面对巨大的市场存量,量价走向势必会继续进入下行阶段。
商业地产影响
现阶段概况
开发投资增幅放缓,量价走势或进入下行阶段;商业地产兴起,冲击传统商业结构,商业模式转型势在必行
商业地产影响
GDP
年增长率
分析:从上面图表可以看出,泰州近年来GDP增速放缓,这与房地产市场有一定的关联,持续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额,房地产市场进入较长时间的调整期,预计未来GDP增长将持续放缓。
2012
年泰州居民人均可支配收入为
27460
元,同比增长
121>.8%
,增速位居全省第六。剔除价格因素,人均可支配收入实际增长
%
,实际增速比
2011
年提高
个百分点。
CPI
年增长率
分析:
从整体来看,近年来泰州
CPI
增速处于持续回落阶段。虽然房地产价格不计入
CPI
的计算,但一直以来房地产业的发展势一直都带动着居民消费水平。自从政府将房地产确定为国民支柱产业起,地产行业的兴衰也是中国大众判断经济运行的一个重要因素。
2012
年,泰州城市居民人均消费支出为
17071
元,比上年同期增长
%
。
为加快流通产业发展,泰州商业布局、商业模式不断升级,集中化、大型化商业地产不断兴起
第三部分泰州商业市场发展概况
商业布局总思路
“
1+3+5+N”
市区商业布局将形成以坡子街核心商圈为主,
3
个商业副中心为次,火车站街区、周山河新区等
5
个区域中心为辅的发展格局。
积极推进坡子街核心商圈的现代化、特色化建设,着力提升市级商业中心的首位度,放大区域竞争优势,不断扩大对周边地区的吸引力和辐射力。
积极推进济川路、医药城、金港
-
柴墟
3
个市级商业副中心建设,进一步引导商贸资源集聚,健全服务功能,提升发展水平。
积极推进火车站周边地区、城东市场交易区、周山河新区、明发商业区、滨江新城商业区
5
个区域中心建设,充分利用现有资源和条件,加快基础设施建设,推进流通项目引进,大力引进新型业态,力争尽快形成新的商贸活力区。
按照便民、利民的原则,大力推进多个镇街商业集