文档介绍：万科蓝山项目营销推广策略提报
2008年12月 To 2009年7月营销及推广策略提报
万科深蓝
20081>.
透析深蓝
从森林和树的故事说起
Reading Deepblue
Part1
蔚蓝三角
置身
金桥-外高桥-张江三大国际产业带
联动
碧云社区-联洋社区-曹路社区三大居住带
独木成林
从产品类型来说
区域内没有相类似的产品
从规模大小来说
区域内没有规模如此大的纯别墅社区
碧云社区
联洋社区
曹路社区
张江
金桥
外高桥
Deepblue
Part1
A区位
Part1
B社区
它是这样一个产品Product------
它有那样一种性格Character------
一种由海洋文化引发的艺术的灵性
Part1
B社区
市场分析
Market Anyalizing
Part2
Part2—A竞品分析
浦东区域同类联排竞品甄别
地块概念:浦东龙东大道沿线板块
产品类型:联排,独栋
主力房型:联排约280-400平方米,
独栋约400-600平方米
平均单价:联排39000元/平方米
独栋47000元/平方米
主力总价:联排1000-1600万元,独栋1800-2800万元
主要卖点:1、汤臣高尔夫,汤臣公园绿地
2、完善生活配套
3、内环间便利交通区位
4、成熟别墅生活区
规模:,
生活配套:家乐福,麦德龙,进才中学,进才中学国际部,
仁济医院,东方医院
建筑风格:现代简约风格
2汤臣湖庭
Part2
A竞品
08年3月推出52套联排别墅,售出42套,销售率81%
汤臣湖庭联排
Part2
A竞品
汤臣湖庭
08年3月开盘一期
规划中二期项目,预计明年初开盘
一期独栋别墅
一期联排别墅目前尚余9套
Part2
A竞品
4万科金色里程
地块概念:浦东大三林板块
产品类型:联排,公寓
主力房型:联排约255平方米
平均单价:联排约29000元/平方米
主力总价:联排700-1000万
近期主打:混居、配套
Part2
A竞品
6金地湾流域
地块概念:浦东大三林板块
产品类型:双拼,公寓
平均单价:双拼20000元/平方米
户型面积:双拼250-270平方米
平均总价:700万-1000万
立面风格:地中海风格
主要卖点:临天然河流、公园主题
Part2
A竞品
浦东联排竞品比较
350万
1000-1600
700-1000
400
700-1000
730-920
总价/万元
张江中环、城市纯墅
160-180
10000-13000
长城中环墅
现代简约风格、汤臣高尔夫,汤臣公园绿地、完善生活配套、内环间便利交通区位、成熟别墅生活区
280-400
39000
汤臣湖庭
地中海风格、临天然河流、公园主题
250-270
双拼20000
金地湾流域
临天然河道、配套齐全
180-220
13300-15500
浦发博园
深蓝作为一个后期的大盘,与其他相同产品形态的个案比较,有独特的优势:
纯别墅社区
类独栋产品
改善型居所(舒适)
分析
29000
29000
单价/每平方米
混居、配套
255
万科
金色里程
独院、现代简约风格
大花园、14m面宽、采光地下室
湿地面积、租赁服务
264-275
万科深蓝
核心说辞
户型面积/平方米
个案
Part2
A竞品
从竞品比较来看,万科深蓝竞争优势有:
纯别墅社区
-总建较大,在社区规模上略有优势;
-绿化率约60%,属于较高水平;
类独栋产品,现代建筑风格
-与金地湾流域、汤臣湖庭等同为现代风格,而其他项目多为欧式美式风格;
改善型居所
-花园面积在非独栋产品中是最大的;
-面宽14米,远超过9-10米的平均面宽;
-地下室面积较大,但相比部分半地下室的设计采光通风略差;
-室内双车位,相比大部分竞品有一定优势;
品牌
-物业公司为万科品牌物业,有较高知名度;
纯别墅社区
类独栋产品,现代建筑风格
改善型居所
品牌
成熟
别人还在卖楼盘
我们已开始买社区
客户分析
Customer Anyalizing
Part3
a已购客户分析
Part3
工作在浦东的客户大部分居住区域也在浦东,少部分客户在浦西其他区域居住
杨浦和宝山的客户也是深蓝的主要客群
2%
2%
9%
2%
2%
2%
7%
9