文档介绍：同策2010年10月无锡茅泾浜项目营销策略报告
无锡茅泾浜项目营销策略报告
风格
信仰
上海同策房产咨询股份有限公司
第一区域事业部
贰零壹零年拾月
无锡豪宅新典范
如果没有自己的哲学观和生活的美学
再富有的人
心灵上也未必有自己的独立领地
这是我们本次提案的价值主张
无锡站
本
案
中山路商圈
11>.5公里
1号线
胜利门站
1、2号交汇
崇安寺站
运河
占地60亩的江尖公园
市中心优越地段
项目资源盘点:市中心优越地段》运河景观》江尖公园
项目硬伤盘点:小环境造成区域形象差》人流导入地块的路段狭长》企业缺失强势品牌优势》没有规模优势
东侧为当地老公房
北侧为两排老公房
地块东侧主入口进深较长
且进口较窄
80年代中期就建成营业的红梅广场如今仍在营业,但人气早已大不如前
另外还有两点相比其他项目处于劣势的不足之处:
规模较小(只有8万平方米,其他项目如西水东、万科等项目均大规模)
没有品牌优势(竞品万科、绿城、盛高均是口碑极好的企业)
我们现在要做的事情就是:挖掘项目的发展机会,发现项目潜在威胁,制定项目发展的愿景,形成项目的价值体系。。。。。。
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
市中心、城市资源
运河景观资源
公园景观资源
周边小环境差,影响项目形象
人流导入路段狭长
项目规模较小
企业缺失品牌上的优势
机会(Opportunities)
S-O:发挥优势,抢占机会
W-O:利用机会,克服劣势
威胁(Threats)
S-T:发挥优势,转化威胁
W-T:减小劣势,避免威胁
内部能力
外部因素
?
?
?
?
?
?
挖掘机会(市场盘点、客户分析)
发现威胁(潜在地块“恒隆”、“苏宁”的威胁)
接下来,汇报将按左面的顺序来进行
附件:
未来房地产政策及市场发展的预测
同策资源介绍
项目定位
包装攻略
营销渠道
同策豪宅服务体系
挖掘机会&发现威胁篇
任何脱离市场和客户的定位都如同盲人摸象,不切实际
无锡豪宅竞争格局盘点
筛选与本案类似豪宅,主要分布无锡市市中心段,延伸至西南
西水东中央生活区
金域蓝湾
天元世家
天安曼哈顿
玉兰花园
项目基地浓厚的文化底蕴(国棉一厂)、市中心良好的配套、自身大规模生活区,使得项目具有很强的核心竞争力
一期
概况
最早开盘日期:2009年9月26日
物业类型:高层、洋房、办公、商业
体量:100万㎡
主力房型:二房、三房、四房
主力面积:2R 86-110㎡,3R 118-9>178㎡,4R 200-250㎡
报价:高层15000-16000元/㎡,洋房17000元/㎡
客源
西水东客户来源比较广泛,以无锡本市客源为主;
历史文化地缘和传统市中心的概念对无锡本地市民具有很强的吸引力,客户主要以市中心三区(崇安区、南长区、北塘区)私营业主和其他区域的富裕阶层为主
西水东
在户型的设计上,有较大的附加值,无论从功能和空间上均已经达到较高的水平,本案难于在这一方面有大的突破
目前在售198㎡三房
景观大面积户型、一层一户,大空间设计;
双电梯入户,主佣分离;
四开间朝南,日照时间较长;
赠送空中花园,设备平台和阳台, 附加值较高。
附赠空间
样板房主要体现内部大尺度和外部景观
西水东
概况
最早开盘日期: 2009年3月
物业类型:高层住宅
体量:36万㎡
主力房型:二房、三房、四房
主力面积:2R 88-125㎡,3R 157>7㎡,4R 176-216㎡,5R 266㎡
报价:高层19000元/㎡(装修3000元/㎡)
客源
项目优秀的历史文脉深得无锡客户的认同,
客户以滨湖区、南长区、崇安区客户为主,以改善性需求为主,是中高端客户比较集中项目
万科金域蓝湾
良好的历史人文元素(荣氏家族发源地)和优良的运河景观资源是其主要卖点
沿河景带
售楼处(保护建筑改建)
地块保留的历史人文元素赋予项目更多内涵,另外在户型的设计上,也达到了较高的水平,引入了精装修的概念,这是给项目加分的地方
沿河景带
项目目前在售169㎡,196㎡,204㎡大户型精装修房源;
精装修样板房,装修标准3000元/㎡左右;
户型三房朝南,阳台直面中央景观,具有较好的采光和内部景观资源。
项目将历史保护建筑巧妙改造为售楼处,并对周边建筑进行改造,突出项目历史人文底蕴
目前在售169㎡三房
万科金域蓝湾
天元世家
项目定位高端,以高端产品力塑造作为主要卖点,同时拥有靠近市中心的地段优势,打造大面积高层景观大宅概念。
概况
最早开盘日期:2010年7月