文档介绍：天启开启2006年长春中信项目定位报告
长春中信项目定位报告
开启&天启
2004年11月
天启&开启
二零零六年七月
城市解读
定位思考
市场解读
区域解读
城市定位
城市经济
城市规划
区域定位
区域经济
区域规划
宏观市场
板块分析
别墅市场
产品评估
方案建议
项目分析
竞争分析
产品定位
产品建议
报告结构
城市解读
城市定位
经济分析
规划分析
城市定位
城市区位
东三省地理中心
内陆型城市
东北陆路交通枢纽
区位外联度整体较低,形成内向型为主的经济体系,表现在外资和外贸的不发达。
城市地位
吉林省省会城市
政治中心—吉林省省直政府机构办公地
经济中心—大中型国有企事业单位总部基地
省内主要民营企业聚集地
文化中心—吉林高校聚集区(全日制高校27所)
人才中心—全省中高端人才、储备人才(大学生)的聚集地
未来省内人口的流动中心
集全省之力,打造新长春
经济地位
人口占全省
的25%
固定资产投资
总额占40%
社会消费品零售
总额占40%
可支配收入高
出全省的20%
人均GDP是全省
的2倍左右
GDP总值占全
省达到51%
长春占吉林
省的比重
吉林省经济中心
(1/4的人口占到了吉林50%的经济产值)
经济极化力强
经济关联度弱
发展时机
城市转型,东北老工业基地改造
经过3年时间,长春对585家台的多元化重组,民营、股份制企业地位越来越重要,也逐渐在改变当地的经济观念、经济体制。目前城市的经济活力初步体现,在汽车工业不景气的2005年,非汽车产业保持了15%左右的增长率。
经济结构处于裂变期,民间财富增长处于积累期,增长效应尚需一定时间段才能完全显现
城市梯级
长春属于典型的二线成长型城市,尚处于城市发展的启动初期,城市发展具有较大的空间
一线城市
二线城市
城市经济、房地产基本已经发展了一个周期,逐渐进入稳定期,如上海、北京
成熟型城市:发展周期与一线城市持平,城市框架已经基本拉开,如杭州、南京
成长型城市:城市经济、建设、房地产尚未完全启动,或者处于启动初期
小结
吉林省省会城市,东北四大城市极点之一
二线成长型城市,起步期较晚,有一定成长空间
转型城市,经济体制改造初步完成,改制效应尚未充分体现,城市财富尚处于积累期。
城市经济
现有经济结构
现有城市结构
新型经济结构
新型城市结构
变革
变迁
经济运行轨迹
经济新走势
变化
影响
影响
判断
预测
分析模式
经济结构特点①
产业结构----城市(汽车)单一产业结构,突出产业优势的同时,加大城市经济风险
指标
2004年,全市汽车工业实现工业产值1336亿元,占到全市工业总产值的78%,占到GDP总量的35%
汽车就业人口约20万,汽车工业的就业人口要占到城市就业人口的15-20%左右。
产业链条长,产业优势明显,名片效应强
城市经济运行波动性过强,经济抗风险能力较弱
单位产值就业人口较低,不利于城市就业以及城市化稳定发展
经济结构特点②
经济体制----国有经济比重大,民营经济规模小、实力弱,整体经济活力相对不足
指标
国有经济是长春的主要经济体系,国有经济的比重依旧保持在48%
民营经济不发达,经过改制后,比重达到35%,但以中小型业主为主,缺乏规模性企业
省会城市加上国有经济,为城市造就一大批灰色收入群体
民营经济发展较弱,城市整体经济活力不足
城市就业空间不足,难以吸引大量人口导入
经济结构特点③
经济关联----内向型经济体系,城市发展外力支撑不足
指标
城市GDP占到吉林的50%,周边城市对其缺乏强有力支撑
内陆型城市,外贸不发达,出口贸易额较低,2004年出口贸易83>.3亿美元,比2003年下降47%,在东北四个主要城市中处于较低位置。
城市消费:城市消费以本地人为主,外地人消费比例不高
城市经济活力不足,发展主要靠自身积累或省会城市政策扶持
人口导入不足,反而造成大量人才流失
经济结构影响—经济走势
经济在汽车行业变化中呈现波动式发展
城市经济高速发展的时期正是汽车行业景气时期
城市增长速度随着汽车行业的不景气而下滑
经济结构影响---城市化速度
城市化发展速度相对缓慢,%
(同期中均城市化速度是每年1个百分点)。
经济结构影响---人口结构
富豪群体
中产阶级
白领群体
蓝领阶层
富豪群体较为单一,高端市场容量小
城市精英主力,往往与政府力量关系较为紧密
成长过程