文档介绍：天津军粮城二期酒店式公寓产品定位丶物业发展建议
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
核心构建未来
目录
一、项目的基本情况及整体构思
二、区域市场情况
三、项目细分市场综述
四、客户/指向
五、项目定位
六、物业发展建议
津滨两地生活无边界
品牌竞争的核心-------产品竞争
项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧,项目北至津塘路,西邻茶金路,南至军粮城税务所东临规划七号路,总建筑面积214020平方米。分二期开发,目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄,商业已售70%,并且已经交付使用,二期产品正在规划中,09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求,给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是,2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收紧,我们的房子卖给谁?我们的客户在哪里?他们的需求是什么?对于二期的产品,市场定位非常重要,对于市场我们很难有一个宏观的把控,因此,在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争,资金走势,政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
项目所处军粮城中心区域,目前唯一一个商品房项目,整体建成后将是此区域内一个地标性建筑,由于二期地性为商业用地,二期定位为商住两用公寓,要保证项目良性的开发、销售状态,树立楼盘在整体区域市场的形象,经历未来市场动荡考验,就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念,放大项目个性,树立起“广福”品牌价值体系,以特色附加价值体现项目的本源价值,紧邻轻轨,要赋予项目更为便捷的生活,现代风格的社区,从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出,才能引导市场,创造出好的销售佳绩。
项目要想在区域市场拔得头筹,项目的建筑设计必须具有超前意识,须具有极强的可延续性,若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰,同时,要树立一个差异化的形象,与其它楼盘拉开距离,给自己一个鲜明突显的定位,独特的外型及气质,配合项目开发时段,进行拿捏到位的市场推广与广告宣传,从而塑造鲜明的项目品牌形象。
津滨两地生活无边界
项目二期经济技术指标
总用地面积:43129平米
总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米
公寓建筑面积103479平米
容积率:23>.89
绿化率:%
津滨两地生活无边界
规划摆位图:
津滨两地生活无边界
东丽湖温泉度假旅游区
东丽开发区
滨海重机工业园
军粮城工业园
东丽软件园
华明经济区
东丽区重要片区的分布
我们项目属于轻轨沿线项目,衬托与军粮城工业园,延伸向津滨两市。
东丽区短期住宅及公寓市场,表现为供大于求的态势,但基于滨海新区的大力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型,未来区域需求量会有进一步的释放,供大于求态势会有所改善。
区域产品简分
产品分析来看,东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层,建筑规模不等,万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱;随着新城镇规划得深入进行,第一居所的逐步转变,二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流。
从出让地块分析,未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大,导致未来市场竞争加大。而轻轨沿线板块,出让土地很少,未来将成为稀缺的轻轨沿线产品
津滨两地生活无边界
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低,价格由市区向滨海新区递减。
0
别墅
252
74000
金地
别墅、
津塘路沿线一号桥
未定
金地紫乐府
4
94-109两室;120-136三室
17000
200
700000
天津普利达房地产建设开发
高层
塘沽区客运站以西,津塘公路华北陶瓷正对面
10000
远洋城
10
90平米两室
1000
25
3
83300
阳光滨海
高层、洋房
东丽开发区华润超市后
待定
东丽一号
项目名称
销售均价
项目位置
建筑形式
开发商
占地
容积率
住宅(万平米)
户数
主力户型
商业(万平米)
13000
津塘路与月牙河南路交口以南200米
高层
融科智地
62700
1519
82-99平米二居
130-135平米三居
格调竹境
13400均
中山门四号路与虎丘路交口(45中学操场对过)
高层
天津泰达
55000
1200
80平米一居
96-116平米二居、123-168平米三居
1
朝阳上品
均11000
河东区雪莲南路以西,龙峰路以东,津塘公路以北
高层,小高层
天津市新