文档介绍：房地产基本知识培训
易居(中国)培训系列课程
11/11/2017
房地产:指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。
房屋产权:是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权:国有土地/集体土地
土地所有权限:居住用地70年
商业、旅游、娱乐用地40年
工业用地50年
教育、科技、文化卫生、体育用地50年
综合或其它用地50年
房地产市场分类:
一级市场:土地交易市场,由政府直接控制和垄断经营。
二级市场:增量房(新房)市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。(新房的初次交易市场)
三级市场:存量房(二手房)市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。(房地产再次交易市场,二手房的买卖市场、二手房的租赁市场)
一、房地产基本概念
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房地产市场波动:
一、地产市场周期:上升期、高峰期、衰退期、低谷期
二、房地产“泡沫”: 房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨,并且其上涨的速度远远超过了整个经济的增长速度。最容易出现“泡沫”的:一是土地,其次是楼花(期房),第三是新建成的商品房。存量房一般难以出现“泡沫”。
原因:1、群体的非理性预期
2、过度的投机炒作(对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。)
房地产需求:
概念:消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求的两个条件:消费者愿意购买;消费者有能力购买。
种类:1、消费性需求
2、投资性需求
3、投机性需求
4、盲目性需求
(投资性需求、投机性需求和盲目性需求最终都要回归到消费性需求上来,否则就会成为虚假需求。)
决定房地产需求量的因素:
1、该种房地产的价格水平
2、消费者的收入水平
3、相关房地产的价格水平(该种房地产的替代品和互补品)
4、消费者的偏好
5、消费者对未来的预期
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房地产供给:决定房地产供给量的因素:
1、该种房地产的价格水平
2、该种房地产的开发成本
3、该种房地产的开发技术水平
4、开发商对未来的预期
房地产价格的影响因素:
一、自身因素:反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素,如新旧、质量、功能、平面布置、外观形象、日照、风向、降水量、地势、天然周期性灾难等。
二、环境因素:1、声觉环境 2、大气环境 3、水文环境 4、视觉环境 5、卫生环境
三、人口因素:1、人口数量   2、人口素质   3、家庭人口规模
四、经济因素:1、经济发展   2、物价  3、居民收入
五、社会因素:1、政治安定状况   2、社会治安程度   3、房地产投机   4、城市化
六、行政因素:1、房地产制度  2、房地产价格政策  3、行政隶属变更  4、特殊政策  
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划  6、税收政策  7、交通管制
七、心理因素:1、购买或出售心态2、个人欣赏趣味(偏好)3、时尚风气
4、接近名家住宅心理5、讲究风水或吉祥号码
八、国际因素:1、世界经济状况  2、军事冲突状况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况 
(各种影响房地产价格的因素影响房地产价格变动的方向、程度、关系、判断标准不尽相同。)
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中介服务:房地产价格评估
房地产信息服务
房地产法律、政策及业务咨询服务
房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动
接受当事人委托,代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续
法律、法规、规章允许从事的其它服务项目
中介机构:房地产咨询机构
房地产经纪机构
房地产价格评估机构
经纪:以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。
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建筑物分类:
按房屋建筑使用性质分类:
居住建筑
公共建筑
工业建筑
农业建筑
按建筑物的层数或总高度分类:
低层:1~3层
多层:4~6层
中高层:(小高层):7~9层
高层:10层及以上(公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米的为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑。)
超高层:建筑总高度超过100米
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按建筑结构分类:
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。
砖木结构
砖混结构
钢筋混凝土结构
钢结构
其他结构
按房屋建筑性质分类:
私产:指有产权证的房屋(其中房改房分为全部产权和部分产权)。
公产:指房管局管理的房屋。
企业产:指企业管理的房屋。
商品房合同:分为可办产权的和不可办产权的。
其它:返