文档介绍：信阳万家灯火城市综合体项目营销提案(城市综合体运营)
导言
万家灯火城市广场是信阳第一个真正意义上的城市综合体,
究其本质而言,不仅仅是一个项目的名称,亦不仅仅代表城
市广场与它旗下的各个子业态,它所代表的是一种全新的城
市形态和生活方式。它的出现,就相当于北京国贸之于CBD,
燕莎商城之于燕莎商圈的意义,它不仅仅是一个城市综合体
项目的名称,也不仅仅是一个地标,而是在人们的脑海中已
经抽象出来,成为一个品牌的概念,成为城市的标签。
超越项目本身,从一种更高资源视角之下,寻求一种更大的价值贩卖,是我们此次沟通的核心。
第一章、物质决定意识
物质基础
项目经济技术指标——
占地面积: 103>.64万m2
总建筑面积: 40万余m2
酒店/公寓/住宅:
商业面积:
容积率:
由高层、商业组合而成的城市
复合型建筑。
40万M2庞大体量超级大盘!
商业、住宅、酒店、全业态综合体!
公寓
火车站旧城改造地标重塑!
这样一个地产航母,我们应如何起航?
以城市的眼光运作项目
站在城市的高度来把握项目的运作,以城市的发展未来来带动项目
核心价值的体现,将城市精神和发展力量巧妙融合于项目,以中国、中部、
信阳三个层级基础界定项目区域价值、规划价值、体验价值、情感价值
等,进而构建项目核心价值体系。
信阳是怎样的一个城市?
中国有三大南北经济带,信阳位于京广铁路经济带的中央地带,崛起前景指日可待!
地理物质
信阳是怎样的一个城市?
豫、皖、晋、鄂、湘、赣中部六省与环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈并称中国经济四极,信阳位于中部崛起的中央地带!
地理物质
信阳是怎样的一个城市?
中国中部有中原城市群、武汉城市群、皖江城市群,信阳位于三大主力城市群围合的中央地带,正欲建成鄂豫皖三省结合部地区性中心城市!
地理物质
信阳是怎样的一个城市?
中部崛起必有龙头城市带动,就目前而言,鄂豫联盟势在必行,郑汉双轴带动之势渐成, 而信阳正是“郑汉特区”形成最重要的支点,地位无容置疑!
地理物质
信阳是中国经济第4极崛起的支点
投资潜力大
城市步伐快
建筑形态国际化
地理物质
信阳的城市未来是怎样规划的?
截至2006底,信阳市区中心城区建成区面积已达到46平方公里,人口达到47万。2010年,信阳市中心城区人口达到65万人,面积达到70平方公里。努力打造成人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城市。
地理物质
信阳是鄂豫皖地区性中心城市
消费群庞大
置业需求旺盛
目标客户扩大
地理物质
信阳的城市板块是怎样构成的?
按现有城市规划,整个城市分为中心城区、羊山新区、信阳工业区、南湾湖旅游区四大板块,本案正位于传统市中心的正宫地带,具有核心地标吸引力!
地理物质
城市东移多中心布局
城市中心增加
城市急速扩张
城市功能细分
地理物质
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
——库兹涅茨
大于8%
5%---8%
4%--5%
小于4%
高速发展
稳定发展
停滞
萎缩
经济物质
经济物质
按照国际经验规律,信阳近年宏观经济的快速增长将带动房地产业的高速发展。
经济物质
缓慢发展
综合发展型
平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。
快速发展。
数量与质量兼有
以数量为主。
超速发展
单纯数量型
发展特征
改善需求为主
改善需求为主
生存、改善需求兼有
生存需求
需求特征
8000以上
4000~8000
800~4000
0~800
人均GDP
(美元)
减缓发展阶段
平稳发展阶段
快速发展阶段
启动阶段
发展阶段
经济物质
信阳房地产市场的阶段特征——快速发展,在数量扩张的基础上局部追求质量。
经济物质
经济物质
从以上二个图表看出,信阳市居民人均可支配收入和居民人均消费支出快速平稳增长、先富裕起来的中高收入人群产生的改善居住需求为信阳市房地产业发展提供良好的内部微观环境。
3500元/㎡
2100元/㎡
07上半年
2800元/㎡
1700元/㎡
㎡
㎡
㎡
2006年
1435元/㎡
㎡
㎡
㎡
23亿元
2005年
高层均价
多层均价
销售面积
竣工面积
房屋施工面积
开发投资
年份
市场物质
信阳房地产市场近几年宏观状况一览表
从上图看出,自05年起信阳市房地产业发展迅猛,价格快速上涨、连续两年销售面积大于竣工面