文档介绍：新港湾花园二期·2010年开盘前营销推广计划
新港湾花园二期·2010年开盘前营销推广计划
华东机构:宁波鄞州区锦寓路666号名汇国际902室
电话:0574-87819652 传真:0574-87819652
华南机构:广州市建设二路23号7楼
2010年1月11日
前言
2009年12月8日,新港湾花园项目二期首批8幢多层房源,开盘当天250余套房源全面售罄,以
“新港湾速度”震动泗阳楼市,在市场中树立了强势的品牌效应,占据了一定的市场地位,笼络了一批忠实的客户群,那么在本阶段(2010年1月——7月)如何有效地利用客户资源,强化项目的差异化品牌形象,是本策划案探讨的重点。
第一段落:项目操作核心策略
项目操作是一个完备细致的系统工程,是各个工种紧密配合的团队会战,
这需要我们有一个明确的核心策略,指导大家协同作战。
首先,明确新港湾花园目标消费群指向,进而确认项目核心的传播主题定位;
最后,根据目标客户以及主题定位展开阶段营销推广策略及计划。
新港湾花园二期档案
项目概况
具体内容
基地位置
淮海东路与运河大道交界处
项目概况
后现代风格,规划15栋建筑,由11栋多层、3栋小高层、1栋高层和部分商业用房组成,共600套住宅。
开发商
宿迁长荣置业
绿地率
42%
目前销售均价
均价约2500元/㎡
周围配套
致远中学、城市生态森林公园、汽车站、宾馆、银行
核心诉求
名校旁森林公园畔泗阳首选生态人文社区
二、无法规避的核心问题:
11>. 新港湾花园如何持续飘红?
解决之道:细水长流/ 新鲜不断
从启动时间和价值链体系来看,前期开盘房源的火爆销售,已经奠定了良好的市场美誉度。二期二批次房源承栽着牵引整个项目向前的重大使命,从大盘物业的特性,销售的成功与否尤其是品牌号召力,是新港湾花园能否持续飘红的关键,因此品牌建设必须前置,做好周密的部署。
楼盘品牌传播——居住文化导向——实景样板区开放——产品溢价——顺利开盘
2. 如何支撑中高端市场的价格体系?
解决之道:建立唯一高度
泗阳现在尚没有足够好的产品来震动整个市场,尽管现在泗阳年消化量有限,但站在推动城市发展的高度,跳出市场现有竞争环境,在形象线与产品线上双管齐下,我们就是唯一,我们就有机会在泗阳创造一个传奇。
SHAPE \* MERGEFORMAT
回顾我们的成果,形成项目操作的中心思想:
1、分期推盘,互不影响,通过先前良好的市场品牌美誉度,进而实现此次助推房源的良好销售。 2、以细水长流、新鲜不断的营销策略力争项目的市场热度与销售持续飘红。 3、产品线与形象线双管齐下,建立市场形象和品牌高度,即:泗阳首选生态人文社区。
根据项目操作的中心思想,新港湾花园的传播定位呼之欲出——
1. 传播定位:
名校旁森林公园畔泗阳首选生态人文社区
阐释:“名校旁”紧邻泗阳致远中学、“森林公园畔”150亩城市森林公园,天然新鲜氧吧,泗阳首席生态人文社区。
第二段落:我们的解决工具与渠道
由于现实情况所限,我们在这里将对率先启动的新港湾花园二期(35#、50#、57#、21#、29#)做细致的营销推广安排,
重点解决营销策略与传播渠道的结合。
策略一:充分预热
——本项目初定于10年5月份公开发售,有4个月左右的前期预热及准备时间,建议从以下着手工作:
多渠道、多层面周详的项目推介,务求树立项目认知度和美誉度,引起潜在买家的购买欲望,为项目正式销售
积累充足客源。
渠道1:新闻配合、广告宣传、公关活动等常规武器。建立项目形象,引起关注。
渠道2:SP活动聚焦。定期不间断的举行与项目高端定位相吻合的SP活动,以持续吸引市场及目标客户的关注(具体活动如:新港湾之夜暨新港湾花园开盘典礼……等)。
策略二:公开造势
利用政府公告、规划展示、新闻报道等各种利好消息,借题发挥、充分操作,配合公关活动及良好的现场执行力,使整个营销过程中网罗的大量潜在买家,在销售现场使购买力得到实现。
正式公开发售策略:若市场反应热烈、置业者众多,以高出市场价全部推出,以排号形式认购,以摇奖形式确认最终买家。反之,则分多批次推出,制造可售房源紧张态势,保证首批房源热销,二度推出顺势提价,确保最大利润实现。
策略三:品牌建立
作为一个大型的、以多层房源为主的、开发时间较长的住宅物业,必须建立一个强势的项目品牌,才能支持项目持久飘红。
品牌战略三步曲:
以广告促进销售、以销售促进品牌、以品牌推动销售;营销是目地,品牌是手段、策略。
借助持续不断的SP活动,聚焦市场眼球与人气,迅速建立强势品牌基础。
通过创新的营销策略强化品牌。如实景巡礼、建材