文档介绍：星彦2011年成都中建投天府新城项目代理投标报告
中建投天府新城项目代理投标报告
前言
峰汇中心,作为中建投2011年在成都的重点项目, 如何才能稳健、快速地实现项目目标,是目前要解决的核心问题。在产品定位已经较为明确的前提下,在深入研究市场竞争环境、客户需求变化的基础上,结合本项目的产品特征分析,借鉴星彦以及成都市场成功案例的经验,科学制定本项目的核心营销战略,辅以差异化、高效化、精细化的营销战术,确保营销战略目标的顺利达成。
市场分析部分
市场分析部分
核心营销战略
营销执行策略
报告思路与结构
产品属性分析
市场分析
推广形象分析
区域客户分析
宏观市场
成都市GDP连年高速增长,远超全也年年稳步上升,总体而言,成都市目前处于高速发展阶段。
经济环境
成都市场2010年政策趋严,调控力度不断加大,相继出台的执行细则都属“新国十条”的延续。预计2011年将持续保持现有政策环境,或出台更加严厉的措施。
9>41>.17新政新国十条
,央行宣布原则上暂停发放第三套及以上住房贷款
,关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
,二次调控暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
,成都限制境外人士在成都限购一套住房。
,成都市停贷三套房公积贷款。二套公积金贷款首付5成吗,。
2010年
政策环境
2010年1-12月成都主城区供应土地94宗,;同时共成交土地60宗,,较上年同期有所增加。
新政出台后,成都主城区土地市场受到较大的影响,表现为供应量下降,开发商拿地意愿下降,甚至出现土地流拍现象。
但土地供应却也在9月份强势反弹,直到12月达到年度的最高峰。可见,目前成都土地市场将呈现供大于求的趋势!
年末土地也疯狂
土地市场
新政之后,土地市场面临着供销齐跌的形势,但进入9月份后则市场出现明显回暖迹象,总体仍然处于供大于求的趋势
在供需方面,进入2010年以来直到4月份,供销面积均到达最大峰值,而4月新政以后出现供销齐跌的现象,到了7月份,这种供销齐跌的趋势在减弱,房地产市场在供需出现回暖迹象。纵观2010年,在调控压力下,㎡,%,㎡,环比减少31%,而总体基本呈现供销平衡。
在调控压力下,%,而销售量环比下降31%,均价8228元/㎡,12月份同比涨幅12%
住宅市场
2010年成都写字楼市场呈井喷之势,供销均呈倍数增长,总体依然呈供大于求,2011年预计供应总量达130万㎡,市场竞争压力巨大
写字楼市场
2003-2009年,甲级写字楼价格连年稳定上涨,增幅维持在7%-9%,而2010年受整体市场影响,且甲级写字楼极度稀缺,价格应势增长,增幅达到惊人的21%。
2003-2010年,乙级写字楼保持稳定增长,年均增幅在6-10%。
甲级写字楼一直是市场热点,几乎不受市场环境影响,租金稳步攀升;2010年甲级写字楼租赁市场首遇瓶颈,租金有小幅回落
乙级写字楼受08年宏观经济及汶川地震影响,一度有所下滑,但之后总体趋势走高,租金一路上涨;
写字楼市场
2010年成都市经济高速增长,而房地产市场政策调控不断加强,预计2011年成都市整体房地产政策环境将越趋严格;
2010年土地市场总体呈现供不应求趋势;
%,而总体销量则环比下降31%,销售价格同比增长12%,达到8228元/㎡
写字楼市场异常火爆,供销均呈倍数增长,而价格亦稳步上涨,甲级写字楼价格增幅甚至达到21%。
宏观市场总结
在政策环境愈趋严格的大环境下,成都房地产市场表现稳定,尤其是受政策影响较小的商业市场,是整个2010年成都房地产市场的亮点.
区域市场
区域住宅
中海兰庭(清水)
均价 7500元/平米
主力户型: 85-95套二
华润·凤凰城(清水)
均价11000元/㎡
主力户型:130-180㎡套三
美年广场(清水)
均价 8600元/平米
主力户型: 85-135平米套二
海洋中心(精装)
均价13000元/㎡
主力户型:60-160套一套二
建发·天府鹭洲(清水)
均价:10000元/㎡
主力户型:60-130套三套二
华府西苑(清水)
均价 7200元/平米
主力户型: 150平米套三
复地·雍湖湾(1期售罄,二期未推)
蜀都中心(清水)
均