文档介绍：云河湾商铺推广方案
云河湾商铺推广方案
新景祥企划部
前言
这是一个商业繁荣的时代
消费空前高涨、奇迹不断诞生
所有的商业项目
都蕴含着无穷的潜力
云河湾·商业大道
将是下一个奇迹诞生的地方
今天沟通的内容
项目现状分析
消费人群定位
案例参考
推广方式
资源整合运用
其他问题
一、项目现状分析
项目现状
商铺主要分为两部分:
1、高层底商,售出2套,剩余9套,面积157平米——419平米;
2、七号公馆下的三层商铺,共8套,最小面积92平米,最大面积1060平米。
商铺自推出以来,销售情况不理想;已经销售的少部分商铺,经营状况也不理想,目前也出现了转租的意向。
原因是多方面的……
原因分析
外部原因:
1)商街人流量少,氛围没有形成;
由于附近多为新型小区,商街没有完全的发展起来,从而也使得该街区人流量不足,从而造成了商街的一种不良现状。
2)区域关注度低,发展前景不明朗;
本案处于项目后期,推广费用有限,目前在市场上基本没有声音,无法形成较高的关注度,也未能引导客户发现项目的前景。
原因分析
3)、业态的限制:
作为住宅底商,不得做餐饮;同时,商铺建筑结构、空间对业态也有较大的限制。必须找到合适的商业形态,才能赋予商铺新的价值。
4)周边配套成熟,一般商业空间小:
项目周边生活配套完善:本案周边家乐福等大型超市,农贸市场齐备,生活配套设施基本完善,因此,一般的生活类的商业无法顺利发展。
内在原因
1)、面积划分不太合理:楼层的分配、面积的分配都不太理想,不利于多种业态的引入,也不利于价格分配和利益最大化。
2)、空间结构上的硬伤:建筑结构的布局与商业布局需求的不同,造成了本案空间结构上的瑕疵,对引入的业态形势具有一定的影响。
3)、高额的总价:本案的单价虽不是很高,但是由于多为大面积空间,所以总价偏高,一般的商铺投资者难以购买。
商铺客群分析
商铺购买者一般很理性,注重实际收益
其关注的价值点:
1)人流量——直接影响购买者所能获得的经济利益
2)交通的便利性——动线的顺畅能促进人流量的增加
3)主力店——直接影响着整体业态的发展,间接影响人流量
4)空间格局——一定程度上影响经营使用,对销售有部分影响
结论
对于自身原因,我们将提出相关的一系列建议,希望和建筑、工程等专业部门共同拟定出一套解决方案;
推广销售中的核心问题是:
人流量少
那么,我们项目的消费人群是谁?
商铺应该如何定位,才能吸引“人气”?
二、消费人群定位
项目优势分析
1)便利交通,辐射核心城区:连接集庆门大街与长虹路,两条主干道,周边公交车众多,使得项目具有通畅的交通动线,便于人流、客流的直接达到;
2)核心居住区,消费群集中:周边云河湾,润花园,云锦美地等新型社区林立,大量新组家庭、年轻白领聚集;
3)良好的环境:所在的街区经过整体设计、施工,道路整洁,环境优美,能够成为一条集商业、购物、休闲等为一体的商业街;
消费人群分析
商业大道附近有云河湾、润花园、云锦美地、江南名府等众多社区,人群有以下特征:
1、人群密集
2、人群多元化
我们需要从中找出目标客群——主力消费人群:
消费能力强
周边现有商业不能满足其需求
对新兴商业有兴趣
消费人群分析
表格
消费人群定位
结合项目自身优势,与消费人群分析,我们将目标人群定位于:
核心居住区的年轻人
项目定位
有归属感、个性特征的年轻态商街
消费人群分析
年轻消费群的特性:
1)消费力强——青年消费群,有良好的经济支持,新潮的消费观念使他们成为拥有强大消费力的人群;
2)消费需求旺盛——对于品位、品牌以有较高要求,向往高品质的生活,并尽可能的去消费;
3)追求特色消费——对于个性产品和服务有较高要求,消费行为感性,具有较强的消费欲望;
那么,如何吸引年轻人?
这将成为本案的重点讨论的内容。
三、案例参考
案例参考
如何做出一个适合年轻人聚集的商街?我们参考一下现有的商业。
针对青年群体的消费特色领地,南京主要分布在三大区域:
1)、莱迪休闲广场
2)、西祠街区
3)、1912酒吧一条街
案例参考
1)莱迪休闲广场
莱迪休闲广场,地处南京最繁华闹市新街口中心区域,周边是成熟的商业圈层,莱迪商圈所经营特色为个性小百货,他们所需摊位面积偏小。同时从消费群体来看,莱迪广场消费群体基本偏年轻。而本项目为大面积产业,同时本案客群消费层次偏高,与莱迪广场的消费群及消费层面不同。
关键词:
中低档、个性化商品
地段好、交通便利
环境一般
案例参考
2)西祠街区:
西祠街区位于南湖板块,据本案距离较近,其最初定位具有一定的特色性,但是从卫星