文档介绍：易居中国开发区阳光新天地项目
鲁能领秀城信谊项目部09年营销优化方案
寻求1+1>2的解决之道
方案提供:易居中国青岛公司
20101>.3
谨呈阳光新天地投资集团
公司战略的理解
从企业战略层面通盘考虑两个项目应承载的使命
阳光新天地,黄岛启航
亚德里亚海湾
半山半岛项目
在阳光新天地投资集团黄岛房地产市场快速上升的大背景下
两个项目是企业在黄岛的里程碑式项目,是使企业跻身第一梯队、树立高端一线品牌形象的重要契机。
两个项目应该承载什么样的历史使命?
亚德里亚海湾是公司品牌导入,树立品牌之作;
亚德里亚海湾需要通过快速去化保证公司的资金安全;
半山半岛项目是公司品牌提升的代表项目,面临着扩张的开发支撑压力(队伍成长、品牌积淀、资金支持),势必对本项目的财务和专业素质方面有更高的要求;
前言:必须回答的几个问题
问题一
作为初涉房地产的开发公司,如何同时操作两个大规模项目?
市场分析
09年开发区市场表现
启示:如果把两个项目统筹在一个营销体系下,形成合力更能够体现项目规模,对于公司品牌具有更好的支撑,是否具有可能性?
2009开发区年度销售排行
品牌开发商的高品质、大规模项目更受到市场的追捧。
项目分析
高层
花园洋房
双拼别墅
合院别墅
联排别墅
高层、洋房
类别墅
石雀滩
金沙滩
物业升级
区域升级
两个项目具有同一区域,物业和区域资源升级的性质。
同区域
易居观点
亚德里亚海湾
半山半岛
开发周期接近
易居观点:从开发周期、物业互补、资金支持、以及品牌升级考虑,建议按照一个项目的操盘思路,统筹考虑两个项目的营销执行。
资金支持
品牌升级
问题二
2010年1月青岛住宅总成交6760套,成交面积达6527>466平方米。与2009年1月39>139套相比成交同比增加了115%,当月成交总量接近于2009年5月楼市全面回暖时的水平。
2010年2 月青岛市新房总成交2905套,总成交面积为30335平方米,这组数字比2010年1月6760套的成交量环比下降了57%。即使是与2009年2月青岛楼市最低迷时期相比,同比也下降了1%。
三月份上半月黄岛开发区成交数据为29728平方米,按照推算,虽比较2月份将会有所上升,但是很难恢复至比较高的水平。
从目前的势头来看,10年开年形势不太乐观,整年市场将会怎样?我们这两个项目应该如何进行入市安排,和销售节奏的控制?
09成交及存量统计
2009年开发区成交量自3月份开始回升,6月份在盛世江山部分定向房及凤凰国际带动下该区房地产市场开始进入全面复苏阶段,下半年进入稳定的高位运行状态,鲁商蓝岸国际、凤凰城等项目均有不俗表现。成交均价方面,显示为波动式上涨态势,其中6月份受盛世江山影响该区成交价格回落至最低点,该区的凤凰城、凤凰国际及湛园项目队整体成交均价有一定提升作用。
在07年该区房地产市场活跃,开发商拿地热情高涨,而08年市场浓厚的观望氛围冲击着开发商动工的信心,鲁商蓝岸国际、康大凤凰国际等楼盘在09年5月集中入市是的该区存量达到最高点,随着市场的全面复存销比日渐缩短,,去化压力较小。
从09年下半年开始,区域销量和销售价格均进入高位稳定状态,存销比例逐季度下降,市场存量去化压力逐步减小。
2010年市场研判
2010 年市场成交量受新增供应量大增的带动下将进一步扩大,但房价受国家政策、舆论导向和购买力的影响,将出现先微扬、后平抑的走势
市场竞争进一步加剧,市场集中度加强。
易居观点
市场走势呈现自波峰向波谷的转换,难以复制2009年的疯狂,2010年的市场整体趋于平稳;
作为快速走量的项目,建议尽快入市抢占先机,保证项目的尽快去化,后续的价格支撑必须通过适当的核心产品力进行支撑
对于寻求高利润的项目,建议尽量增加附加值,并通过具有冲击力的实景展现达到价值的最大化。
问题三
跨海大桥
海
底
隧
道
开
发
区
四方区
市南区
市北区
红
岛
“大青岛”概念下的拥湾发展对于黄岛开发区带来了前所未有的发展机会,对于我们的机会是什么?
区域经济发达
机会背景
黄岛与青岛七区的其它区域人均GDP对比表(单位:元)
经济发展十分强劲 08年,黄岛区城市居民人均可支配收入22450元,连续三年高于青岛市平均水平;
房地产发展动力十足
经济的发展必然带动区域房地产价格的上扬。
*数据来源:青岛市统计年鉴
*数据来源:青岛市统计年鉴
*数据来源:各城市统计年鉴
区域
GDP(亿元)
人均GDP(元)
市南区
333
61621
市北区
185
386