文档介绍：银行住房按揭贷款风险
一、银行在按揭贷款中的风险
在按揭贷款领域,随着贷款数额的急剧增加,银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。目前,银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括:借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉(仲裁)风险等等,具体分述如下:
(一)借款人信用风险。即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。这是按揭贷款最直接和最基本的风险。银行在审批按揭贷款时,借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险,并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。但是,按揭贷款的对象主要是广大居民,而导致居民收入状况和支付能力的因素很多,银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时,无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。当借款人受个人利益驱使,故意停止或延长还贷,风险也将发生。此外,自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。
(二)假按揭风险。所谓假按揭,主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户,与之签订购房合同,套取银行贷款,严重一点的是派人四处收集身份证,办理贷款手续。由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快,所以对部分开发商,特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。目前,因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。
(三)按揭款挪用风险。购房人以按揭贷款方式购房时,其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款,开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设,不得作为其他用途。但是,当一段时间内开发商手中拥有银行贷款和按揭款项时,其商品房建设工程又是施工方带资垫资修建或其以各种方式拖欠工程款时,他手中的资金便可能一下子富足或膨胀起来,而这本应用于特定项目的资金很可能在项目结束前便被投入其它项目。一旦开发商出现经营问题,就会导致开发商与银行、保险公司、施工成包商、材料供应商等之间的混战,严重危及购房人的根本利益,购房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋,则购房人将停止支付按揭款,最终银行的利益将遭受到重大损失。
(四)抵押物价值风险。银行决定是否发放贷款,除了审查借款人的资信外,另一个重要的审查内容是抵押物的价值。如果说对借款人资信状况的审查体现了积极防范风险的思想,那么,对抵押物价值的审查则体现了消极防范风险的意识。在漫长的抵押贷款期间,作为抵押的房产可能会由于多种原因造成损坏或灭失,当借款人不能按期偿还贷款本息时,银行将无法通过处置抵押物收回全部本息,或由于抵押物价值被评估过高,当借款人不能按期偿还按揭款本息时,银行处置抵押物所获得的款项低于贷款本息余额。
(五)抵押物处置风险。由于我国有关抵押贷款的法律制度还不健全,同时限于我国特有的社会体制和人文观念,银行在借款人不能履行还款义务时,对抵押物的处置在法律执行上受到《民事诉讼法》第223条第一款
“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍