文档介绍：岳麓大道-银杉路交叉口地下空间
初步商业定位报告
二零一一年十月
目录
第一部分:市场环境 1
一、 项目位置 1
二、岳麓区概况 1
三、岳麓区经济分析 2
四、岳麓区商业概况 3
五、滨江新城规划 5
第二部分:市场容量 6
第三部分:项目微观环境分析 7
一、项目概况 7
二、项目周边商业体概况 9
第四部分:项目初步定位 11
一、市场机会 11
二、档次定位 11
三、功能定位 11
四、项目商业价值区域划分 13
五、业态规划 15
第五部分:项目收益预测 18
一、市场租金类比法 18
二、售价、收益率、租金的敏感性分析 20
第一部分:市场环境
项目位置
长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区,是岳麓区的重要交通枢纽之一。
二、岳麓区概况
岳麓区概况
行政
区划
岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇,分别是:岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道,天顶乡,东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。
面积
人口
。,。
交通
状况
公路:319国道、港澳高速穿境而过,一、二、三环线紧紧相绕,区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速至益阳仅半小时;
铁路:在建的地铁2号线沿枫林路设5个站,待建的地铁3号线将沿后湖路等设5个站,待建的4号线将沿银杉路设6个站,规划中的地铁6号线将沿桐梓坡路等设个7站,在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将沿杜鹃路设3个站;
航空:区中心地带距黄花国际机场30公里。
区域性质
岳麓区是长沙市行政、科教、文化中心。该区北部为“两型”建设先导区核心区,长沙市委市政府、岳麓区政府皆坐落于此;南部为岳麓大学城,有20多所高校、科研院所,长沙国家高新技术产业开发区、国家大学科技园等齐集于此,科教优势明显;岳麓区近年经济发展势头强劲,大规模、中高档楼盘相继建成并入住,新的长沙高档居住中心逐渐成形。
三、岳麓区经济分析
(一)主要经济指标纵向对比
岳麓区近三年主要指标对比
指标名称
单位
2008年
增长%
2009年
增长%
2010年
增长%
常住人口
万人
--
GDP
亿元
地方财政收入
亿元
--
固定资产投资
亿元
社会消费品零售总额
亿元
城市居民人均可支配收入
元
22482
城市居民人均消费性支出
元
--
--
13836
--
13579
-
消费倾向
%
--
--
--
--
数据来源:长沙市岳麓区历年统计公报
从上表可知,岳麓区:
①三年来人口保持快速增长;
②三年来GDP增长率均达到或超过15%,GDP年均增长率较高;
③社会消费品零售总额逐年稳定增加,增长率均超过17%,零售行业发展空间大,发展速度快;
④城镇居民人均可支配收入保持较快增长,%,表明城镇居民购买力逐步加强,居民生活相对富裕。
主要经济指标横向对比
2010年长沙内五区主要经济指标对比
指标名称
单位
岳麓区
天心区
芙蓉区
开福区
雨花区
GDP
亿元
GDP增长率
%
16
社会消费品零售总额
亿元
社会消费品零售总额增长率
%
固定资产投资
亿元
地方财政收入
亿元
城镇居民人均可支配收入
元
22482
21564
25706
23309
24449
城镇居民人均消费性支出
元
13579
14829
17981