文档介绍：土地增值税清算政策 解读及策划
陈萍生
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主要收获
一、准确理解最新房地产土地增值税政策
二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划
三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问题隐患
四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。
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第一讲 土地增值税政策解析
第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析
第三讲 常见问题及主要检查方法
第四节 土地增值税主要策划方法
主要内容
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第一讲 土地增值税政策解析
第一节 征税对象及范围
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：
一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。
二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。
三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
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第二节 土地增值税预征
财税字［1995］048号
对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。
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《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）%；
（二）%；
（三）除上述（一）、（二）%。
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普通住宅标准应同时满足以下条件：
（1）。
（2）单套建筑面积在120平方米以下。
（3）。
各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
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第三节 核定征收
一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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二、豫地税发〔2010〕28号
第二条、土地增值税核定征收率
（一）普通标准住宅2%;
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；
（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
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第三条、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
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