文档介绍：中原2011年06月大理市房地产市场调研报告4
区域市场总结
北城区的发展主力走改善型路线;
城郊和海东市场存在主要竞争,内销最大竞争在于与主城区域的竞争,外销最大竞争在于与海东区和城郊区的竞争;
北城区和开发区将间接与主城区竞争刚性需求客户,选择开发区的客户考虑地缘性,选择主城区的客户考虑教育及城市生活配套;
区域竞争市场评判
住宅价格竞争评判
从大理市目前在售楼盘价格看:
从目前大理市场在售楼盘看,价格主要集中在三个阶段:A、4000——5000元的二手房旧房市场。B、5000——7000元的小高层和高层新盘。C、7000——12000元的海景房和花园洋房。D、12000——20000元的休闲旅游度假产品。
在三个价格段中,二手房旧房市场和5000——7500的小高层和高层主要是以首改置业产品为主,在整个大理属市场需求量最大,最容易被接受的产品价格,同时也是市场放量最大产品类型,该类产品主要集中在主城区和北城区。
7000——12000海景房和花园洋房属于高端物业,此类产品在大理市场存在少量的潜在需求。
价格在12000——20000元之间的产品属于外销型休闲旅游度假产品,主要集中在海东片区,本地购买客群少,主要以外销市场为主。
目前价格极具竞争力的是4000——7000元之间的产品:
住宅客户选择评判
不同价格的价格段对应不用的客户群:
从市场客户来看,首改置业型客户所占比重最大。而此类客户群所能接收的产品大部份是以低价为主的产品,对产品的要求主要是生活配套完善。所以大部份选择4000
——7000元的满足居住型产品。
而7000——12000海景房和花园洋房属于高端物业类型,此类产品的客群主要是对物业的品质、交通方便及生活质量都有较高的要求。此类需求的客户量,在客户类型占比中低于首改置业客户量。
价格在12000——20000元之间的外销型休闲旅游度假产品,本地购买客群少,主要是以外来客户群为主;本地客群数量占比为极少数,所以该类产品没有对本地客户造成太大的客户分流。
通过对大理购房分析,从价格段客群占比中可以看出,目前大理市场客户对物业价格承受能力大部份集中在30—65万之间。但通过产品品质提升以及时间的因素,市场承受能力将达到50万——80万之间。
客户对价格承受力评判
整体市场以4000——7000元的价格为主要价格段;
该价格段的产品主要集中在主城区,开发区和北城区有较少部分;
主要以刚性需求客户为主;
该类客户主要要求生活配套完善;
价格竞争市场评判
住宅产品竞争评判
大理市目前在售产品类型:
从整个大理的各片区物业类型看,各片区或多或少都有小高层和高层产品,相对而言,主城区、北城区、开发区三个区域较多;
从建筑物的风格外立面来看,目前市场上新呈现的新中式风格,现代简约风格及地中海建筑风格普遍被市场所接受;
目前大理的建筑物大部分以白色为主色调,切合大理白族的民族风格特点。但近期新开发的一些项目改变了原有的特点,出现了灰色、蓝色、红色等为主色调的建筑物,也被市场所接受。
从市场上的户型面积看,有50平米段的公寓,80——110平米的两房或三房,120平米——150平米大三房或四房,150平米以上跃层或别墅。
主城区前期产品的供应多以集资建房为主,部分新开发的项目都是以小高层和高层为主。选择主城区的客户主要是考虑生活配套完善,医疗、教育等市政配套齐全。
从建筑风格来看,部分外地的开发商进驻大理后带去新的建筑理念,目前来看,现代简约风格比较受年青白领的青睐,地中海式风格在客群中容易被中年人士喜欢,新中式风格被中老年客群所接受;
从建筑的外立面来看,现代主义风格的高层和小高层的外立面在颜色没有太大的倾向;
目前50平米段的公寓户型属于投资型物业,80——110平米的两房或三房属于首改型物业形态,主要客群以年青白领为主,120平米——150平米大三房或四房属于升级改善型物业,主要客群以中年人客群为主,150平米以上跃层或别墅属于高端型物业,客群主要以中老年成功人士、私营老板、企业高管、外来购买客群等中上层人士为主。
未来极具有潜在竞争力的产品集中在现代风格的高层和小高层,面积集中在80—110平米之间。
住宅产品竞争评判
产品类型以主城区的高层和小高层为主要竞争产品;
产品建筑风格的接受没有形成固定的趋势,所以需要一个引起注意并区别于市场的独特产品,引起市场注意;
主要竞争产品的面积区间集中在80——110平米之间,需要通过充分的空间利用,面积赠送吸引市场;
产品竞争市场评判
客户竞争评判
客户流向分析
从购房客户群来分,主要分为三类:大理下属县市及乡镇客户、大理市区本地客户、外来客户
从大理下属县市及乡镇客户看,购买