文档介绍：中原2011年3月深圳时代科技大厦营销执行报告
深圳中原事业一部|2009/12
出奇制胜
时代科技大厦营销执行报告
深圳中原事业一部C组 2011年3月
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
中原本次汇报,将从项目实操的角度,
提出项目营销可执行方案。
在开始报告之前,先明确项目几大目标……
目标:
销售目标:2011年内消化完毕
营销目标:小投入,大产出
推广目标:精准捕捉客户群
利润目标:产品利润最大化
在既定的目标下
项目面临三大拦路虎:
1、项目整层出售面积大、总价高,且附带租约,客户在哪里?
2、项目建造年限较目前市场顶级写字楼早,在市场上的声音较弱,如何营造符合潜在客户的项目形象?
3、面对总价高以及附带租约的问题,以何种方式做好营销,吸引客户购买?
带着对问题的思考,进入报告正题……
Chapter 1
机遇与挑战
Chapter 2
变革与创新
报告结构
Analyze system
希望,往往是在一堆不起眼的点滴中得以寻觅……
1、市场的机遇
2、客户的挑战
3、产品的挑战
跳出传统模式,进行变革,变革价值,变革手段……
1、价值体系变革
2、推广的创新
3、推售的变革
4、价格的依据
5、入市时机判断
机遇与挑战
市场的机遇
客户的挑战
产品的挑战
PART 1
壹·市场的机遇
[
]
经济形势认知:总体经济和投资环境利好下,行业复苏加速
我国年度国内生产总值(GDP)增长走势图
2010年我国国内生产总值(GDP)季度增幅走势图
2010年我国总体经济运行态势良好,全年GDP突破37万亿元人民币,经济总量首次超日,居世界次席,预计2011年中国将维持约10%的高速增长姿态。
[经济复苏,写字楼刚需旺盛]
?? 内源动力:金融危机的阴霾逐渐驱散,总体经济形势转好,行业复苏,业务增长,各类企业扩张趋势增强;
宏观调控认知:住宅市场政策从严,写字楼利好明显
2010年我国月度CPI指数与PPI指数走势图
2010年9月底“双限令”调控楼市
——商用物业开始兴起
11月份香港市场出台征收额外印花税的政策
——港资涌入深圳商用物业市场
2011年1月份政府出台了新“国八条”楼市调控政策——表明调控决心,商用物业再获利好
随着住宅市场调控的加剧,不少投资者转战写字楼市场,加上通胀和人民币升值预期仍在加剧,且目前经济仍向好,写字楼市场有望继续成为楼市的焦点。
加息成为常态,房产税疑云不断
[住宅调控,写字楼持续繁荣]
?? 外因推动:住宅调控加剧,通胀压力居高不下,各路资本急需保值渠道。写字楼相对宽松的政策环境,为资本筑池提供条件;
2010年深圳写字楼共有20个新增项目供应,提供办公面积931>.39万㎡,%
图1 深圳历年写字楼供求情况(2004--2010年)
图2 深圳写字楼年度成交价格走势(2004--2010年)
/㎡,%,在2009年的基础上又创新高。
[2010年写字楼整体市场情况]
?? 2010年,受内外因素驱动,写字楼的自用和投资需求都呈现出旺盛的状态,虽供应减少,成交依然保持增长态势,价格创新高。
[2010年写字楼供求片区分析]
??随着总部经济深入发展,多个新兴商务区成型,商务热点片区成交占主导。中心西区供小于求,在售项目稀缺价值凸显。
图1 深圳写字楼供应片区分布(2010年)
图2 深圳写字楼成交片区分布(2010年)
2010年,写字楼新增供应中,%;从成交情况看,%。巨大的供求矛盾显示出中心西区在售项目的稀缺以及区域的潜力所在。
[2011-12年未来写字楼供应分析]
区域
项目名称
发展商
建筑面积(㎡)
办公面积(㎡)
发售情况
福田
荣超国际
荣超地产
45272
32000
将售
深交所营运中心
深圳证券交易所
267000
140000
租赁
英龙商务大厦
英龙置业
45272
32000
将售
CBD国信证券大厦
国信证券
80000
68000
租赁
中投国际商务中心
朗日实业
61677
租赁
花样年福年广场
花样年
46792
约35000
将售
福田科技广场
福田区建筑工务局
287238
184500
租赁
中航广场
中航、和黄
179600
72000
未知
太平金融大厦
太平置业
130