文档介绍：重庆巴南万科新城营销报告
重庆巴南万科新城营销报告 20113>.3
市场研究分析
市场环境研判
重庆房地产市场运行周期大概在12-15年之间,跟全国市场运行周期基本一致,
我们需要把握这种节奏顺势而为
15年
12-15年
市场环境研判
走势一、这轮始于2006年第四季度的调整,既是房地产市场自身调整的需要,也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果,短期内难以根本性好转;目前整个房地产市场仍处于下降通道当中,2010年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹,2011年将面临方向性抉择。
走势二、我们预计重庆楼市今后的发展路径可能是2010年回落盘整――2011-巴南区年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。
14-15年
13-15年
中成研判结论
【中成看点】:
基于我们对全国和重庆房地产市场中远期和近期走势的判断,市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是:
长期看好,近期谨慎;为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇,要先保存自己、积蓄力量,提前布局。
在企业发展战略决策上的运用是:
在2011-2011年弱市中采取保守策略,灵活开发低风险项目积蓄力量;
在2011-巴南区年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备,提前布局;
在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略,积极拓展和开发。
区域供给分析
供给产品同质化,绝大部分是高层电梯公寓,户型区间集中在80-90平米,110-130平米,
竞品项目产品供应结构一览
面积区间
套型
中铁瑞景茗城
景尚景
时代花城
伊萨贝拉
弗莱明戈
合计
多层
高层
高层
多层
高层
高层
花园洋房
60以下
0
0
0
0
56
0
0
56
60-70
0
58
0
0
0
0
0
58
70-80
20
24
0
50
2
0
0
96
80-90
套二
0
82
153
0
108
74
0
417
套三
0
223
0
36
64
0
0
323
90-100
套二
0
0
0
0
0
0
0
0
套三
21
87
25
50
1
0
0
184
100-110
5
69
298
60
72
0
0
504
110-120
0
92
205
6
100
0
0
403
120-130
18
184
335
0
0
0
0
537
130-140
0
1
0
0
0
147
15
163
140以上
0
37
64
0
0
0
267
368
套数
64
857
1080
202
403
221
282
3109
中成研判结论
【中成看点】: 本区域供给总量大、潜在供应巨大,供过于求,竞争激烈,将长期处于买方市场;同时供给产品类型同质化严重。
需求及价格走势分析
价格
2006
2011
2007
2008
2000
3000
4000
5000
龙湖弗莱明戈
中铁瑞景茗城
景尚景
时代花城
6000
中成研判结论
【中成看点】: 本区域价格逐年上涨,但08年涨幅仅为5%,环比07年涨幅下降了15个百分比,价格开始理性回调;区域需求户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势;正常的年均需求总量为70余万㎡。需求不足成为各项目的首要难题。
客群分析
区域成交客户分析
客群分析
本区域成交客户主要来源于巴南区本地,占了52%,是本区域中高档楼盘主要购买人群;
主要客群置业以公职人员和医/律/教为主,共占到50%;
最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑,分别为44%和28%,另有23%为偶然认知;
90㎡以下户型成为47%客户的最爱,80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求。
区域成交客户分析
客群分析
经济实力
本地私营企主
本地公职人员
二次置业群体
市内白领
区域客户
外区域客户
重庆市客户
龙湖弗莱明戈
中铁瑞景茗城
景尚景
时代花城
二三级城市私营业主、在蓉投资、在蓉为子女购房
周边企业就业人员
高新西区创智人群
典型项目客户构成
客群分析
2008
2009
2010
2011
本地改善性需求为绝对主力,小换大、套二换套三,置业范围集中在巴南区老城区范围内
投资型需求开始兴起,本地改善性需求达到高峰,整体呈现供需两旺