文档介绍：2005年上海杨树浦路旧仓库改造项目定位分析报告
杨树浦路仓库改造定位分析
功能初步定位
项目主题定位方向分析
项目主题建议
业态组合及布局建议
项目招商策略
项目初步财务分析
区域规划
“提篮桥历史风貌及现代商业街区”:
提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮(可能实施),形成该地区鲜明的城市形象。除此之外,提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。
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杨树浦路项目周边市场
上海之光摩天轮(可能实施)、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机
现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景
提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳;商业较为集中的区域为犹太人聚居区,主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等
提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会;对于提兰桥仓库项目,若部分改造为创意商业市场前景更为看好。
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杨树浦路项目价格分析
周边办公和商业项目租金现状
项目改造后的价值预判
~;
区内挂牌出租商铺数量不多,~2元/平方米/天之间。
简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升;
项目改为创意商业和创意办公的综合体,更能独立于目前的市场环境,跳脱目前的区域价值。
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杨树浦路仓库建筑改造条件
楼层数:
3~6层为主,各建筑楼层错落有致,可以规划的产品形态较广,也可多种产品组合。
层高:
~,改造产品适应性较广,但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高,本案无法满足。
地块形状:
组团状建筑,由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。
标准层平面:
总建筑面积为16212平方米,由多幢建筑组成,标准层面积各不相同,以1000平方米左右为主。
杨树浦路仓库功能改造方向研判
规划方面:
“提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。
市场方面:
杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想,但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好,同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。
建筑改造方面:
杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形,改造空间较大;但建筑密集度高采光与通风以及与周边建筑的相邻影响较差,不适宜改造为旅馆;沿街面窄,进深较长,仅沿街仓库适合作中大型商铺,三层以上商业价值较低,但三栋楼的围合场地为商业提供了良好的舞台空间;建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。
淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。
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主题研究思路
由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少,且尚未进入成功运营的阶段,因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目的研究及操作经验,提出除前文提及的规划,还将通过以下三方面的研究寻求主题定位方向:
北外滩文化挖掘
北外滩区域发展方向研究
北外滩行业发展契机
北外滩文化
“外滩X号”:在百年外滩的万国建筑群内,惊现了ARMANI的专卖店,CARTIER的专卖店、Jean es法国餐厅、依云水疗,西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉睡的建筑被唤醒,历史与奢华的舶来品在这里交错,而北外滩又将怎样演绎她的辉煌?
“港口文化”:曾几何时,远渡重洋的哥德堡号古商船已经从这里的码头把中国的文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对外交流的窗口,文化的交流在贸易活动中展现。
北外滩的发展方向
“绝对上海CBD”:北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一,与外滩和陆家嘴共享上海城市的核心地位,这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。
“上海滩最佳视角”:形成与外滩、陆家嘴一体化的国际化景观,摩天轮选址北外滩(可能实施)再次证明在北外滩可以看到上海滩最佳景观。
北外滩行业发展契机
上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等,都将出现在北外滩的开发画卷之中。
“上海港国际客运中心”:邮轮经济登陆北外滩!三个7万吨级国际大型邮轮泊位和国际客运码头已建成,客运综合大楼将在2006年底基本建成,上海国际港务集团大楼及相关商业配套设施将于2007年下半年和2008年初陆续投用。
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总结
港口文化
旅游契机
规划动力
核心地位
我