文档介绍：2006年邵阳市海洋明珠市场调研报告
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市场调研报告
长沙置业通投资咨询有限公司
2006年8月
目录
3第一章邵阳市城市/区域研究
31、 邵阳市概况
62、 双清区介绍
93、 海洋明珠项目介绍
13第二章邵阳市经济情况及特点
131、 邵阳经济情况及特点
152、 双清区经济情况及特点
18第三章邵阳市房地产市场概况
181、 邵阳市住宅市场的发展回顾及概况
212、 邵阳市房地产市场发展的特点
223、 邵阳市房地产市场的销售特点
254、 邵阳市房地产市场发展预测
26第四章邵阳市典型住宅项目调研分析
261、 典型住宅项目案例
322、 典型项目分析小结
34第五章邵阳市客户专项市场调查分析
34第六章邵阳市商业市场调查分析
341、 邵阳市商业分布情况
342、 双清区商业分布情况
343、 双清区未来商业规划
354、 项目周边商业情况
365、 双清区消费者分析
366、 双清区经营者分析
367、 双清区投资者分析
37第七章项目调研分析结论
37一、 海洋明珠项目SWOT分析
39二、 用“阶段论”看邵阳市房地产市场
第一章邵阳市城市/区域研究
邵阳市概况
地理位置
邵阳市位于湖南省西南部,东临衡阳、永州,西接怀化,南与广西接壤,北与娄底相接。辖邵东县、新邵县、隆回县、邵阳县、洞口县、绥宁县、新宁县、城步县、武冈市、大祥区、双清区、北塔区,共8县三区一市。
城市性质及地位
邵阳市是省域次级中心城市,是湖南省西南地区中心城市,历代为湖湘重镇,有2500年的历史,历史文化源远流长,是历史文化名城。邵阳拥有丰富的山水资源,南山、云山、莨山、云山分布城郊,资江、邵水穿城而过,是个典型的山水城市。邵阳市作为湖南省西南地区的中心城市,是湘西南的政治、经济、文化中心,对周边市县具有较强的集聚和辐射作用。
在房地产市场领域,我们把北京、深圳、广州等房地产市场活跃的城市称为一级城市,把房地产市场较为活跃的副省级城市和部分经济比较发达的省会城市称为二级城市,把房地产市场相对较好的沿海地级城市和部分省会城市称为三级城市。邵阳从行政级别上是地级城市,但从经济实力上看等同沿海经济发达的县,据此,我们认为,邵阳应属房地产市场领域的三级半城市。
城市规模
,其中市区面积42平方公里。截至2004年底,;到2010年城市人口将增至60万人,城市建设用地控制在60平方公里以内。到2020年城市人口规模83万人,用地规模82平方公里。城市化进程的加速和城市骨架的拉伸,城市配套设施建设逐步完善,都是房地产的发展动力和生长机制,对邵阳房地产开发起到促进作用。
城市总体布局
资江、邵水穿城而过,邵阳市自然形成了倾斜“品”字形的城市布局,分为北塔区、双清区、大祥区。资江以北为北塔区;资江以南,邵水以东是双清区;资江以南,邵水以西为大祥区。河流的分割使得邵阳三个区相对独立,发展水平及发展侧重点不同。大祥区以经济、文化为主,双清区以工业、商贸、物流为主,北塔区以新的政治中心为主。
城市未来规划
邵阳市城市规划定位为市域行政管理、文化科教和产业经济中心;是向西南地区的交通枢纽和商贸物流集散中心;是省域次级中心城市,湘中及湘西南地区重要中心城市;是制造业发达、物流集散顺畅、旅游资源丰富、历史文化厚重的现代化山水生态城市。
邵阳市城市整体规划以“东进、北联、南优”为走向,近期利用邵阳市交通干线(上瑞高速)大动作向东、向南发展,适度向北拓展。远期以向北、向东发展为主,主要建设北塔新区和城东工业组团。
总体规划结构为:一带、两轴、四组团。一带为资江滨水风光带;两轴为东西、南北两条空间(城镇)发展轴;四组团为大祥组团、双清组团、北塔组团、东部工业组团。大祥组团以重点发展商贸、金融、科教为主,提升商贸、科教功能;双清组团以发展专业市场、房地产业为主,体现中心城市的枢纽功能;北塔组团以发展集办公商务中心、文化、体育休闲中心、会展、高尚住宅区等为一体的综合办公商务区为主;东部工业组团以配套设施完善、环境优美的产业园区和仓储物流区为主。
产业布局为:构建“一园两片”的园区总体框架。“一园”即城东大兴工业基地,“两片”分别为城南工业基地、江北经济开发区。
城市远景空间形态:经过市区与新邵县城的空间整合,邵阳都市核心区可以形成“两区、两轴、五组团”的空间结构。两区——以新华路、古塘路为界,西区为生活综合功能区、东区为产业功能区(产业城)。两轴——包括南北向空间发展轴和东西向空间