文档介绍：惠阳市中雄实业广场明珠项目市场调研报告
市场调研报告
中雄实业·广场明珠项目
第一部分惠阳房地产宏观环境
第二部分惠阳淡水房地产微观市场
第三部分惠阳淡水商业现状调查
第四部分广场明珠项目的初步操作思路
目录
1
惠阳房地产宏观环境
第一部分惠阳房地产宏观环境
一、曾经的痛---九十年代的惠州地产
“80年代看深圳,90年代看惠州”,掀起了惠州房地产狂潮
1992年-1993年,惠州在最高峰时竟有数百亿资金在滚动。
熊猫汽车城遇挫,南海石化不落户,银根紧缩调控,惠阳地产一夜间崩盘。
上千家房地产公司遗下1643>.,十几亿资金沉淀下来。
惠阳房地产为此沉寂了近10年,此间没有一个新的房地产项目上马。
二、复苏与中兴---二十一世纪初期的惠州地产
第一部分惠阳房地产宏观环境
1,新世纪的曙光
2000年10月,中海壳牌签约,惠阳房地产也以盘活烂尾楼开始复苏。
2002年,惠阳烂尾楼盘活了90%以上。
2003年全面复苏,标志性——29层的富景大厦,其200多套住房经过改造后全部出售完,1至4楼的商铺也完全租出。
第一部分惠阳房地产宏观环境
2,惠阳区房地产新特点
目前惠阳区共有房地产开发企业56家
2004年,,。
2005年1至6月,,,,。
近四年房地产开发基本情况如下表:
130000
195800
36800
2004年
116373
182600
17500
2003年
45133
60015
11520
2002年
27048
35000
4000
2001年
商品房竣工面积
(㎡)
商品房施工面积
(㎡)
房地产开发投资
(万元)
开发情况
年份
第一部分惠阳房地产宏观环境
近两年惠阳房地产呈以下几个特点:
壳牌带动惠阳区房地产趋旺
房地产交易活跃
商品房施工面积进一步扩大
积压的房地产得到有效的盘活
开发主体主要是民营企业
第一部分惠阳房地产宏观环境
三、强者恒强-----繁荣局面下的专业竞争
1, 新规划,新起点
城市发展规划先行.
惠阳----惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”
城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”
第一部分惠阳房地产宏观环境
滨海城市重要组团和现代化滨海城市的定位,实施“一二三四五”战略:
围绕建设宽裕小康和率先基本实现社会主义现代化这一目标,
推进建设经济强区和文明城区两个进程,
抓住工业化、城市化、信息化三条主线,
主攻园区经济、民营经济、外向型经济和农村经济四个重点,
建立良好的道德、政务、市场、法制、生活五个环境
第一部分惠阳房地产宏观环境
2、供应充足,竞争加剧
2005年1至6月,,
预计在2005年总投资额将突破5个亿。
2005年上半年统计,施工面积增长率均超过150%
惠阳地产存在着明显的供应过剩特点.
第一部分惠阳房地产宏观环境
惠阳地产的需求预测
农村进城经商务工人员的住房需求。保守估计会增加60000平方米的住房。
城镇居民改善住房的需求。8%的城镇家庭有改善住房的要求。。
拆迁安置需求。淡水镇加大城市危旧住房改造力度,
惠阳地产的需求主体分析
白领阶层政府公务员经商者
投资者二次置业者自由职业者
对产品素质要求越来越高
需求的区域也将发生变化
需求的主体也将分化
第一部分惠阳房地产宏观环境
3、开发商必须适应的新变化
2
惠阳淡水房地产微观市场
第二部分惠阳淡水房地产微观市场
一、重点竞争项目研究
惠阳市政广场首席园林社区——中区华府
地中海风情园林
推广卖点
主要面对惠阳淡水及周遍高收入人群
目标客户
两房、三房、四房
户型
550
户数
多层、小高层、高层
主要楼宇类型
总14栋,二期11—14栋
项目总栋数
总容积率
㎡
建筑面积
㎡
占地面积
中区华府位于市政府北侧,首创户型,引领居住新概念。首创空中花园和入户花园,开盘当日举行的68国世模小姐比赛,造成轰动效应。
一、重点竞争项目研究
第二部分惠阳淡水房地产微观市场
中铭豪园
区位优势明显
推广卖点
惠阳当地中高收入阶层、中小企业主
目标客户
两房、三房、四房
户型
1500
户数
多层、小高层、高层
主要楼宇类型
20栋(8层和18