文档介绍：2006年青岛城阳区蓝天财富中心市场调查报告
前言
时至今日,在传统的经济体制下,旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展,相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言,房地产场的营销策划,更加表现出一种积极、有效的需求,生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小,产品日趋同质化的冲突,不仅加速了全社会范围内的产品更新换代,也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。
蓝天财富中心位于青岛市城阳区,预案中规划为两大部分:即商业街和酒店式公寓3>.本次调查对阳光财富中心的商业部分作了销售总体战略分析,并提出了一系列销售方案,同时对该项目作出了SWOT分析,制定了一系列营销策略, 物业定位策略、形象定位、目标客户群定位, 以及销售建议等. 同时对酒店式公寓的市场前景作了分析,提出有效的营销策略。

第一部分蓝天财富中心销售总体战略
项目概况
项目位于青岛市城阳区正阳路以南,北侧与“世正爱丽安”相望,东侧为“北曲小区”,,建筑占地面积29040平方米,,总建筑面积为280991平方米。根据初步设计方案,规划有水舞广场、沿街商铺、精品百货、影视城、商务办公楼、韩饰流行街、酒店式公寓等多种建筑类型及业态。
二项目之SWOT分析及销售战略
优势S: ( 城阳,地处青岛市北部,距青岛市中心25公里,东依崂山,西临胶州湾,是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区)
2 周边商业繁华, 升值潜力巨大;
3 项目规模及建筑本身优势: 项目设有地下停车场和阔绰的商业广场,建筑外立面风格现代典雅;
4 经营业态范围广,整体竞争实力雄厚,意在打造城阳集商场、超市、娱乐休闲于一体的商业中心;
5 政府大力支持,伴随2008年奥运会水上项目在青岛举行,政府近期会对项目周边商业环境进行完整合理规划。
劣势W: :本区目前尚没有形成一个成熟的商业中心,项目启动后可能会导致整体经营环境在短时间内不够理想,影响商户的投资信心;
2 项目周边小商业成分较多,片区租金价格都不是特别理想,相比而言要大幅拔高本物业的价格存在一定困难;
城阳一些商铺推盘手法大同小异,业内竞争势态严峻。
机会O: 1. 与中联·大润发购物广场毗邻,一定程度上实现了人气互动,无疑成为城阳的又一个商业交易平台; 2. 城阳有着将近40万的外来人口,以及中韩国际小商品城的开办,对蓝天财富中心的经营,起到纽带和辐射的作用; 3. 对投资客来讲,蓝天财富中心是城阳不可或缺的一桶金。
三物业定位策略
(一)业态定位: 以“中档品牌,大众服务”为经营方针,
业态越丰富,商圈经济也就越成熟,各业态根据商圈的特点,可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部,各业态也应相互补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说,商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状:具备购物功能的占40%,具备餐饮功能的占30%,具备休闲娱乐功能的占30%。当然,这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”
但是,在业态组合方面必须有主次之分,通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主,普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。
(二) 形象定位:
打造“城阳休闲创富中心”
城阳现有常住人口40万,外地人口近40万,到此投资兴业的韩国企业较多,本案作为一个集酒店式公寓和商场,超市,购物于一体的商业中心,使投资者在休闲中创业,在创业中得到身心放松.
四、营销总体战略
(一)充分利用项目的地理优势,联合城阳其它商户物业,实现在战略上的统一和在战术上各展所能的方针,达到扩大市场面,避免小蛋糕分配不均而大打出手的目的,同时利用成阳繁华地段户外宣传工具和在项目的包装上下足工夫,奠定项目品牌地位,树立“蓝天财富中心”之形象。
(二)充分利用建筑体量和自身的品牌优势,突出财富中心的市场形象,增强投资客信心,体现发展商的实力和阳光财富中心的商机。(三)以政府支持和鼓励投资兴业的良好政策, 增加投资客信心。
1. 蓝天财富中心的诞生对城阳商业来讲是众望所归。 2. 蓝天财富中心的商业前景有城阳区经济大开发作后盾,必然成为铁的事实。
,蓝天财富中心是城阳商业不可多得的一桶金。

第二部分蓝天财富中心销售方案
一销售策略
(一)现场包装方案销售现场与项目现场在销售现场,应极力突出蓝天财富中心优越的地理位置以及地段的繁华, 包括销售中心前广场及项目周边近距离范围内的人行道翻修、行道树种植等。投资者在下定之前,通常会去项目现场考察,因此,必须重视项目现场的包装,施工秩序等问题,如: