文档介绍：2009青岛康大温泉镇项目定位及产品建议
青岛康大温泉镇项目整体定位及产品建议中期汇报稿
易居中国决策咨询
2009年12月
问题
方向
发展策略
项目定位
产品建议
项目研究思路导图
深挖资源,增强居住感
深挖文化,形成差异化
营造生活,形成竞争力
项目本体开发目标开发背景
山水资源VS山海资源
后发优势VS风格同质
温泉资源VS粗浅运用
区域发展
区域市场
客户需求
策略
03 PRECEDENT
问题
01 QUESTION
项目本体
开发目标
市场背景
方向
02 DIRECTION
目录
CONTENTS
区域发展区域市场客户分析
定位
04 STRATEGY
产品建议
05 DESIGNING
配套
景观
建筑
目录
CONTENTS
问题
QUESTION
项目本体
开发目标
开发背景
从“理想”和“现实”中发现问题,展开思考——
项目位于即墨市温泉镇,属于青岛市的远郊县市,滨海大道的开通实现了项目与青岛市区的快速连接,车程约一小时。
区位
项目位置:
项目位于青岛即墨市温泉镇,距离青岛市中心约一个小时车程。
即墨市为青岛远郊县级市,温泉镇距即墨市约20公里。
交通条件:
06年底滨海大道的开通,大大缩短了温泉镇与青岛市的车程。
距离青岛流亭国际机场30公里,30分钟车程。
项目距温泉镇中心约5分钟车程,距离鳌山卫海岸约3公里。
机场
青岛市区
滨海大道
鳌山卫
温泉镇
项目距温泉镇中心约2公里,处于别墅度假聚集区,周边汇聚大量已开发的别墅项目及休闲度假设施,相关配套丰富,已基本形成青岛市中央别墅区的认知。
房地产项目:
天泰圣罗尼克
天泰蓝泉
依泉美庐
芭东小镇
海信温泉王朝
度假配套
金麒玉麟温泉
天泰高尔夫
天泰滑雪场
新空间温泉
温泉度假村
周边状况
1
2
3
5
4
芭东路
泉海路
大田路
麒麟东路
麒麟路
社生路
新兴路
1
2
3
4
5
房产项目
度假配套
本项目
温泉镇中学
即墨温泉镇具备稀缺的矿化海水温泉资源,在中国北部仅此一处,区域资源优势突出;且区域内控制温泉水量,未来温泉资源将更加稀缺。
区域内已建成部分高端休闲度假设施,如天泰高尔夫球场、滑雪场等,结合其他温泉度假村,该区域开始吸引高端人群来此度假消费,已经形成一定区域认知。
区域内已经出现一些低密度物业,如天泰圣罗尼克,海信温泉王朝,芭东小镇等。吸引了青岛的中高端人士来此置业。
地块西面为山体,北侧为山体和自然形成的水库,东侧为北京某地产公司已取得土地,南面临市政路。
地块西侧为山体;
地块南侧为市政道路,使项目拥有良好的通达性和进入性,道路南侧为豪州置业已获得土地,与本项目隔路相对;
地块东侧已出让地块;
地块北侧为山体和自然形成的水库。
地块南侧道路
地块东边界
地块西边界及山体
地块北边界及自然水库
四至
地块内部拥有坡地、山地等丰富的地形条件,处于温泉镇腹地无海景,地块内有可供利用的水景,温泉是本项目可利用的一大资源
坡地地形
原生环境
地块南侧入口
北侧的自然水库
资源状况
坡地资源:地块整体呈北高南低,南北最大高差约20米;
水景资源:地块北部有可供利用的水景资源;
温泉资源:温泉镇目前对于温泉使用量实行控制,住宅用地不允许温泉入户,商业金融用地及旅游用地可实现温泉入户。
项目占地面积约300亩,容积率小于03>.7,限高15米,用地性质为综合旅游度假兼容居住。
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容积率
总用地面积
15米
建筑限高
可建设用地面积
用地性质
综合旅游度假用地,兼容居住
其他
多层建筑面积不大于总面积的30%
地块边界均为折线连接,整体呈不规则形;
,为低密度住区;
折合楼面价低于500元/平米
指标
项目本体分析总结——
纯粹低密度结合类低密度的产品组合形式
整体的低密度意象
项目占地面积约300亩,,限高15米,用地性质为综合旅游度假兼容居住。
山水资源的充分挖掘
温泉资源的差异化利用
地块内部拥有坡地、山地等丰富的地形条件,处于温泉镇腹地无海景,地块内有可供利用的水景,温泉是本项目可利用的一大资源
度假氛围及低密度意象
大量的度假配套设施,区域的可居住性相对较差
项目距温泉镇中心约2公里,处于别墅度假聚集区,周边汇聚大量已开发的别墅项目及休闲度假设施,相关配套丰富,已基本形成青岛市中央别墅区的认知。
非都市的区域意向
与青岛城市联