文档介绍：2009中冶青岛城阳项目定位深化及规划设计建议
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报告架构
报告结论
市场定位
客户定位
产品定位
项目自身分析
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报告架构
报告结论
市场定位
客户定位
产品定位
项目自身分析
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第一部分项目自身分析
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物业优势及劣势分析
说明
项目自身分析
项目地块情况
SWOT分析
分析结论
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说明
本报告将重点针对项目中的住宅部分进行定位。
由于本项目的可售商业面积非常小,因此本报告中市场定位部分、客户定位部分、价格定位部分不涉及商业部分,但在产品定位部分中会对商业部分提出相应的规划设计建议。
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项目地块情况|城市区位
从大青岛概念看,城阳区位于大青岛主城区偏北位置(北青岛),做为大青岛主城区未来拓展的重要区域,城阳将成为青岛重要的居住区域,项目地块的地理优势凸显。
城阳区
崂山区
流亭国际机场
市北区
市南区
青岛市中心区域
城阳区政府
5公里
25公里
15公里
20公里
李沧商圈
崂山国家风景名胜区
项目地块
四方区
李沧区
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项目地块情况|项目所在区域位置
项目地块
城阳区城市区域
城阳东部商圈
城阳区政府
项目地块处于城阳中心区域偏东位置,属于城阳东部商圈的中心位置。
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项目地块情况|地块概况
地块东面紧邻着奥港国际商业预留地,目前内部为一条自发形成的农贸街。
地块西面为青威路,为连接青岛市区和即墨市区的公路,车流量大,对地块有一定的噪音影响。
地块南面为崇阳路,与青威路交界以西为土路待修状态。
地块北面为和阳路,青威路以西未通。
地块现状较平整,为净地。
崇阳路
泰城路
和阳路
青威路
奥港国际预留地
项目地块
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项目地块情况|项目规划设计指标
用地性质:居住用地
用地面积:101027 ㎡(合1513>.5亩),含代征道路面积约12793 ㎡()
建设用地面积:88217 ㎡
地上总建筑面积:176434㎡
容积率:≤
建筑密度:≤25%,绿地比例:≥40%
建筑控制高度:满足机场净空要求,西南角≤41米,东北角≤59米。
其他:完全遵照90/70政策
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SWOT分析
Strength(优势)
处于城阳区东部商圈中心位置,区位条件突出
项目容积率、建筑密度低,居住舒适程度高
具备交通优势
区域居住氛围成熟,配套完善
周边教育配套完善
Weakness(劣势)
宗地东侧为奥港国际商业预留地,经营业态尚未确定,与本项目商业部分销售产生竞争,对居住环境可能会带来一定影响
90/70限制,对项目高品质社区打造有一定影响
临和阳路、青威路、崇阳路,存在一定噪音干扰
地块内部和外部的天然景观资源比较匮乏
Opportunitise(机会)
政策引导区域发展, 区域未来价值显现
项目周边产品品质普遍不高,产品特色不显著,为项目带来较大的发展空间
项目所在区域,商业前景发展看好,为项目带来更大的升值潜力
政府已出台一系列房产新政,刺激商品房销售
Threats(威胁)
房地产市场的宏观调控措施效果显现,如90/70政策、二套房政策、将进一步考验项目产品竞争力
大体量的万科魅力之城及宝龙城市广场项目,结合世纪公园的自然景观,形成高端居住区域,对项目所在区域的价值造成较大冲击
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物业优势及劣势分析
本项目将分为住宅与商业两部分物业进行开发。
根据与开发商的初步沟通结果,确定在176434㎡的地上总建筑面积中,商业部分(包括物管用房面积)的体量确定为20000㎡,相应的住宅部分控制在156434㎡以内。
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物业优势及劣势分析|住宅部分
住宅部分
,绿化率亦大于40%,这些指标优于项目周边的楼盘。
就整个城阳区域来说,容积率指标相对于万科、宝龙等重点竞品项目还是偏高;但这些竞品项目多集中在“新天地”周围或较偏位置。
楼盘名称
容积率
建筑类型
周边竞品
奥港国际
高层
阳光嘉园
2
高层
华鹏馨苑
高层
区域竞品
万科魅力之城
花园洋房、高层
宝龙国际社区
多层、高层
青特汇豪景苑
多层、高层、别墅
都霖美景
多层、高层、高层、联排
卓越蔚蓝群岛
多层、高层、别墅
本项目
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物业优势及劣势分析|商业部分
商业部分
根据协商,商业部分中的19000㎡要返还给原业主,实际对外销售的部分非常少。
本项目地处城阳东部商圈核心地带,商业设施众多,商业氛围浓厚,并且紧挨城市主干道青威路,整体商业价值较高。