文档介绍：房地产开发贷款贷前调查规范与审查要点
第一部分房地产行业概述
改革开放特别是1998年以来,随着城镇住房制度改革不断深化,我国城乡居民住房消费观念明显转变,住房消费能力明显增强,住房消费市场得以有效启动,房地产行业呈现快速发展势头。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化进程、改善居民住房条件等,都发挥了积极作用,以住房为主的房地产业成为我国新的发展阶段的重要支柱产业。
(一)2006年房地产市场情况
2006年全国房地产市场表现出诸多特征:房地产开发投资额仍在高位,;房地产开发贷款增速进一步提高,国内贷款高速增长;地根紧缩显现,购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。在市场供求方面,商品房销售额继续增加,但同比增长率明显低于2004年和2005年同期水平;商品房销售面积环比涨幅也有所回升;。
2006年1-11月,全国完成房地产开发投资16416亿元,%。完成商品住宅投资11550亿元,%。从2003-2006年全国房地产开发投资完成额及其同比增长对比来看,虽然2006年房地产开发投资完成额有缓慢下降的趋势,但是与去年相比,仍维持在较高的水平。,%;,%
从东部、中部、西部三大区域房地产投资对比情况来看,2006年1-11月,,%,;,%,为三个区域中同比增长率最高的;2006年1-,高于去年同期713亿元;。
2006年1-11月,,%。,%。1-11月,,%。
2006年1-,%;,同比增长12%;,%。
(二)近期房地产市场调控情况
由于事关国计民生,党中央和国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展,针对发展中出现的突出矛盾和问题,不断采取调控措施。继2004年和2005年对房地产行业进行调控外,针对房地产市场发展中存在的突出问题及其成因,2006年以来国务院有关部门进一步细化措施,加大了经济、法律手段等综合调控力度,出台了一系列政策。近年来的主要政策及调控要求、措施等包括:
《商业银行房地产贷款风险管理指引》
《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国办发明电〔2005〕8号
《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》银监发[2006]54号
《关于做好稳定住房价格工作的意见》
《国务院常务会议针对房地产市场的六条措施》
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)
《关于开展商业银行房地产贷款现场检查的紧急通知》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》建住房[2006]171号
《关于制止违规集资合作建房的通知》建住房〔2006〕196号
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号
目前房地产行业调控的核心内容归纳起来主要是:一,加大综合调节力度,引导合理消费;二,重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房;三,加大整治查处力度,规范房地产市场秩序;四,有步骤解决城镇低收入家庭的住房困难;五,继续合理控制城市房屋拆迁规模,控制被动性住房需求。
纵观近几年国内经济和房地产市场发展状况,以及国家出台的房地产行业调控政策,可以看出,国家对房地产行业调控的出发点是改善房地产行业的产品供应,引导合理消费,抑制房价过快增长。房地产投资直接或间接带动的行业有几十个,对GDP增长和解决就业具有重要作用,是国民经济发展的重要支柱性产业。因此国家对房地产行业的调控是在保证房地产行业稳定、健康发展的前提下的多方位、持续、稳健的调控过程。另外,城市化规模的不断扩大,城镇居民生活水平和对居住条件要求的不断提高,决定了未来相当长一段时间内对商品房存在大量有效需求。我国房地产行业的长期发展趋势是良好的。
第二部分房地产行业风险分析
目前部分城市和