文档介绍：亿城集团股份有限公司
二〇〇八年度报告全文
致股东
过去的 2008 年发生了太多大事件,身处历史当中的我们,实际并不清楚,未来的历史会
怎样描述今天。我们不知道,这次的全球经济危机仅仅是一次黑天鹅事件还是全球经济模式
重构的开始?我们也无法确知中国的经济增长方式是否能成功完成调整。这一年,年轻的中
国房地产业第一次迎来了真正意义上的冬天。08 年初行业智者所预言的“拐点论”一语成谶,
整个房地产市场从亢热急速降温到冰点。当大潮褪去,裸泳的人开始浮出水面;曾经被繁荣
掩盖的错误,开始进入公众的视野。对行业未来的各种预测也从没有像今天这样尖锐对立和
让人迷惘。未来十年,是一个诞生伟大公司的时代?还是投资者清仓离场的年代?毫无疑问,
此时我们有责任将我们的思考与亿城股东们分享。
一个开放的思考总是不断地观察事情的两面,并且不断去验证试错调整自己的观点。我
们先看乐观和理想的一面:虽然行业的冬天到来了,但支撑中国房地产业发展的一些最基本
因素并没有消失。可以预见,人类历史上最伟大的一次城市化浪潮远没有结束,人口红利效
应还要持续若干年,中国经济增长的效应还会持续外溢在房地产价格上。这些因素决定了,
如果我们从一个较长的历史纬度来看,中国房地产企业的发展远没有达到其增长边界,看好
并投资中国房地产企业的最基本逻辑并没有发生改变。但是理想终要回到现实,思考也不能
止于概念。我们怎么看待这一次行业冬天?冬天到来时我们处于什么样的位置?我们对行业
的理解对吗?我们准备怎么度过冬天?这一切都是我们必须向广大股东清楚回答的问题。
在我们展开思考之前,还是让我们回顾一下亿城人对房地产业的认识。亿城员工手册上
写明:房地产具有消费品和投资品的双重属性,与此对应,房地产企业的核心是“投资+制
造”。从房地产的消费品属性来看,今天的行业萧条只是昨日繁荣之果。当前几年房地产行业
处于景气的顶峰时,供不应求的市场使得房地产价格上涨过快。当价格背离了购房者承受能
力后,有效需求会随之萎缩;价格的上涨又刺激了供应的放大,供需的天平向另外一个方向
倾斜。此后,只有价格回调,库存消化,供需才会重新平衡。另外一个角度,如果把房地产
看作是投资品,这次房地产行业的调整就可以看作是全球资产泡沫破裂的一个缩影,泡沫破
裂后,投资品价格将向下调整回到他本来的价值。而向下趋势一旦形成,市场“买涨不买跌”
的心理还会继续强化这种调整。只有宏观经济真正复苏,使得人们对收入的预期发生逆转时,
房地产业的调整才有可能结束。实证的经验还告诉我们,市场的运行是按照自身的逻辑向前
发展的,政策的干预永远只能延缓,而无法逆转市场的趋势。思考的答案无疑是令人“沮丧
的”:行业的冬天绝对不会是短暂的,那种憧憬行业会很快复苏的想法可能只是一厢情愿的希
望。
危机永远是“危”中有“机”,危机何尝不是一次后发企业缩小与优势企业差距的机会。
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过去几年,亿城基于对房地产企业是“投资+制造”的理解,深深认识到,由于房地产的长
加工周期,使得房地产企业原材料-土地的资产变动风险无法对冲。规模在带来更大盈利机
会的同时,也会带来更多的资产风险暴露。因此,公司一直坚持以投资的理念获取土地,小
心避开市场非理性氛围下的“赢家诅咒”,没有盲目追求规模。同时,公司保持了对外部环境
变化的敏感性,在市场出现调整迹象的初期,果断地调整了公司经营策略,提出了“成本优
先,现金为王”的操作思路。提前收缩了业务规模,并对部分储备项目进行调整,更改了合
作方式,回收了部分现金。经过这一轮调整后,公司实际承担开发风险的项目主要剩下苏州
新天地和北京亿城西山华府。而这两个项目都是 2005 年取得的土地,较低的土地成本为公司
下一步在严峻的市场条件下,依然保持较快去化速度和良好盈利水平奠定了基础。而九亿元
公司债的审核通过,使公司再有机会获得一笔未来发展的储备资金。正是这些措施的正确实
施,才使亿城现在可以保持一个相对健康的资产状况面对冬天。
但是,较轻的仓位、相对良好的财务状况这些并不足以保证在行业的冬天给股东带来丰
厚的回报。决定一个企业长远价值的还有:作为价值链上的一个环节,他是否具有以最小的
投入创造最大价值的能力。专业的积累固然是一个漫长的过程,但开放式的学习,聚焦差异
化的细分市场,也是后发企业的优势之道。未来,亿城将聚焦“实惠高端”这一细分市场,
以客户导向为标准重整我们的各个专业环节,以全员成本运动进一步优化成本关键点的控制。
我们相信,这些看似平凡的动作,只要持续推动就能真正地提升一个公司的内在价值。行业
的冬天虽然漫长,但并不意味着我们无所作为。我们预计,就像市场疯狂时,各种天价土地
提