文档介绍：[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
篇一 : 土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析
三、土地增值税清算案例分析
（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析
北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：
第一，整体项目情况简介
，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建
筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，，，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法：
（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；
（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：
（1）土地拆迁及补偿费：39,700,000元。（2）前期工程费：115,070,700元。（3）建筑安装工程费:290,000,000元。（4）基础设施费：1,586,000元。（5）公共配套设施费：27，942，700元。（6）开发间接费:19,300,600元。（开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格）
分摊扣除金额计算过程为：
①土地拆迁及补偿费39,700,000元 前期工程费115,070，700元 建筑安装工程290,000,000元 基础设施费1,586，000元 开发间接费19,300,600元=465,657,300元。 具体计算可采取以下两种方法：
465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；
465,657,300×80﹪=372,525,840元
②公共配套设施费：27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元
该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:（362,560,000 394,880,000）×10﹪=75,744,000元。
,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
（362,560,000 394,880,000）×20﹪=151,488