文档介绍：土地估价案例与报告精讲班第18讲讲义
农用地分等的原则
农用地分等的原则
农用地分等需遵循以下原则：
综合分析原则
农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，农用地分等应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础。
分层控制原则
农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在全国范围内可比。
主导因素原则
农用地分等应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异，重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对分等结果的作用。
土地收益差异原则
农用地分等应反映不同区域土地自然质量条件，土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响，也应反映对区域土地收益水平的影响。
定量分析与定性分析相结合原则
农用地分等应以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，定性分析的结果可用于农用地分等成果的调整和确定工作中，提高农用地分等成果的精度。
跟踪检验原则
在农用地分等工作中，应对每一步成果进行检验，并进行专家咨询、论证，确保成果与实际情况相符。
农用地分等的方法
国内目前常用的农用地分等方法是“因素法”和“样地法”，这主要是根据计算自然质量分方法的不同而区分的。
因素法计算农用地自然质量分的过程如下：
（1）确定分等因素指标区
采用因素法计算农用地自然质量分，需要划分农用地分等因素指标区（以下简称指标区），指标区是依主导因素原则和区域分异原则划分的分等因素体系一致的区域。
指标区可根据地貌条件、耕作制度等划分，也可根据强限制性因素的区域分异规律划分；
在县域范围内，指标区一般不超过10个；
一个指标区内，选定的分等因素要对农用地的质量有明显影响，一般不超过10个，农用地自然质量分依据所选用的分等因素计算；
按照强限制性因素划分的指标区称作限制区，在限制区内，由于强限制性因素的作用，农用地自然质量分的最高分不能取100分，假设该限制区内最优农用地条件的自然质量分为80分，则限制区内所有分等单元的按百分制计算出的农用地自然质量分，均需乘以0. 8的限制系数；
将确定的结果填人相应表格中；
编制指标区图。
（2）确定分等因素
农用地分等因素分推荐因素和自选因素两类。推荐因素由国家统一确定，分区、分地貌类型给出；白选因素由省级土地行政主管部门确定，用于分等的自选因素一般不超过3个。所有分等因素都需要采用特尔菲法、因素成对比较法、主成分分析法、层次分析法等方法中的两种以上方法进行检验和确定，在分等任务书中应予以明确。
农用地分等因素按照以下方法步骤确定：
a）在推荐因素和自选因素中进行选择，初步确定指标区内的分等因素；
b）通过查找相应分区的推荐因素即得到本县域的推荐因素；
c）自选因素由各地经分析论证后确定，自选因素可以从以下几个方面确定：
水文：水源类型(地表水、地下水)、水量、水质等；
土壤：土壤类型、土壤表层有机质含量、表层土壤质地、有效土层厚度、土壤盐碱状况、剖面构型、障碍层特征、土壤侵蚀状况、土壤污染状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等；
地貌：地貌类型、海拔