文档介绍：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 美格行商业顾问机构此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可,其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 2010 年 04 月版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 2 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明报告提纲一、项目定位二、建筑规划建议四、租售模式及收益测算三、业态组合及布局万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 3 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面: 项目定位 发展商因素 发展商品牌实力 发展商开发目标 项目立地条件 地块基本条件 地块周边环境 市场关键因素 商业市场因素 商家反馈意见万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 4 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明 发展商因素分析 发展商品牌实力发展商品牌影响力大,开发实力雄厚,项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。万科集团,成立于 1984 年,中国最大的专业住宅开发企业,中国大陆首批公开上市的企业之一,定位为中国房地产业领跑者; 万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 5 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明 发展商因素分析 发展商开发目标 Point1 商业定位规划应提升或不影响住宅品质,打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“, 商业以街铺销售为主,同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性; Point2 项目商业定位及规划应体现高度及品质感,与住宅定位相匹配,同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 6 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明 项目立地条件分析 地块周边环境分析 地块基本条件分析?项目经济技术指标分析?地块区位分析?地块四至分析?地块商业价值分析?区域商业环境分析?区域交通条件分析?区域竞争分析 项目 SWOT 分析?Strength 优势分析?Weakness 劣势分析?Opportunity 机会分析?Threat 威胁分析万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 7 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明 1-01 1-02 2-01 2-02 地块基本条件分析项目由四地块组成,沿街面长、地块分散利于多划商业街铺,但对住宅的品质提升有所影响。 35% 建筑覆盖率约22万㎡住宅总建筑面积约26万㎡项目总建筑面积 12554 ㎡ 1-01 地块面积 9675 ㎡ 2-01 地块面积 41118 ㎡ 1-02 地块面积约4万㎡商业总建筑面积 13887 ㎡ 2-02 万㎡项目占地面积项目经济技术指标分析万科沙井项目商业定位及规划方案 Page 8 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有,资料由: / 整理编辑,转载请注明外向型中间型内向型社区商业类型较好/一般住宅区入口街铺型以点带面型超市、餐饮、服务配套<1㎡<2%较好,临城市主要道路商业区住宅密集区入口集中型入口街铺型以点带面型超市/餐饮、休闲、服务配套 1~2㎡(包括 1㎡,不包括2㎡) 2%~ 5% (包括 2%,不包括 5%)良好,临城市主要道路商业区住宅密集区环绕街铺型入口集中型超市/餐饮/休闲≥2㎡≥5% 交通条件所处区域性质商业主要分布形式主力业态人均商业面积商业面积/住宅面积 地块基本条件分析根据我司对社区商业类型的研究成果,社区商业主要分为三种类型: 内向型、中间型、外向型。商业面积( 4万㎡) 住宅面积(约