文档介绍：长租公寓行业风险探究
2018年 9 月
一、长租公寓行业现状
政策支持培育和发展住房租赁市场
自 2015年 1 月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导 意见》下发以来， 国家关于解决住宅租赁顶层设计问题的政策频频落地， 更有一 些列配套的资本市场政策支持。
目前培育和发展住房租赁市场的政策，主要围绕以下四个方面： 1 ）培育租
赁市场供给主体， 含专业住房租赁企业、 地产开发商、租赁中介、个人出租房屋； 2 ）允许改建商业用房用于租赁，享受民用水、电； 3 ）给予住房租赁企业、机构
或个人税收、金融、土地优惠政策，逐步推进租售同权； 4 ）推进房地产投资信
托基金（ Reits ）试点。
政策初衷在于通过发展住房租赁市场， 落实中央 “建立多主体供应、 多渠道 保障、租购并举的住房制度”，提高住房供给质量，改善民生需求。
当前长租公寓运营方的概况 在政策的鼓励下，涵盖租赁机构系（如魔方公寓、优客逸家、蘑菇租房）、 开发商系（如万科 . 泊寓、远洋 . 橡树公寓、旭辉 . 领寓、招商 . 壹间公寓）、房地产 中介系（如自如、相寓、红璞公寓）、酒店系（如窝趣、逗号公寓）四类机构的 参与主体形成了四种运营模式：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、 轻资产分散式。
除了自持物业专注运营的重资产模式有相对清晰、 但显然微薄的盈利外， 当 前的分散式运营方，如魔方公寓、自如、相寓、蛋壳等运营商均未形成清晰的盈 利模式。在本轮租金涨价引发的舆论热潮、 我爱我家前副总裁胡景晖提醒“长租 公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”、杭州鼎家资金链断裂事件前，分散式长租 公寓运营方一直致力于通过高杠杆来扩大持有房源数， 谋求规模的迅速扩张， 财 务表现为现金流好，但利润表呈巨幅亏损。
长租公寓行业当前典型的业务模式
目前的长租公寓运营方， 主要借政策支持红利、 各类资本涌入以及平台现金 流沉淀代收代付租金等渠道汇集的资金优势扩大市场规模， 其目的在于尽可能拿 到可以形成租金定价权的垄断或者寡头垄断市场地位，并期在未来实现利润。
我们以自如为例来说明这种典型的业务模式，可见下图:
房屋出租人
虎舟资产昔理人
｛北京自如資管）
承租人 ■
£住馬分期借款人」
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啟款人
白如4工恋租贲业篦模式图
第一步，自如与出租人签订资产管理服务合同， 获取房源，通常的策略是承 诺比当前市场更高的租金水平，并签订长期管理协议，租金支付方式多为月付或 季付；
第二步，在自如代理下，承租人完成房屋租赁合同签署，并同时通过自如指 定的APP约定租金线上支付，租客实际上与网贷平台签署了贷款合同，租客每 月付租金实际上是在偿还网贷本息，网贷平台发放的资金并未进入租客或出租人 账户，而是进入了自如账户；
第三步，由于网贷平台的介入，自如在支付完按合同约定给予出租人的租金 外，账面停留了大量的代收代付租金，并将这部分租金继续用于第一步的投入一 —迅速扩大代管房屋规模，谋求市场垄断地位，以期未来可以提价获利。
重复以上步骤，外加投资机构的资金涌入、资产证券化融资，目前典型的长 租公寓实际上是在以高杠杆扩张市场规模，但目前的市场垄断地位尚未形成（由 此看，当前北京等城市的租金大幅上涨只能说部分原因是