文档介绍：锦绣共和
【 2008年度7-8月策略提报】
[ 2008 year projects conformity promotion strategy]
序项目面临的问题
1、全国房地产市场面临拐点。
2、商业运营,不够专业。
3、长期以来住宅与商业的形象区分不够。
4、项目口碑,亟需提升。
5、整体推广缺乏一定的章法。
5大问题
时间紧迫,
5大问题的解决
已经显得刻不容缓!!!
市场是目前最大困扰
1、全国房地产市场面临拐点。
情况:持续疲软因何而起?
1、在政府与开发商合谋下,房地产经历多年放量快速上涨,2007年到达顶峰。
2、07下半年,国家有关部门高举“民生”大旗实施高压调控,造成整个宏观经济政策的紧缩。
3、房地产市场的投资空间被挤压,投资与投机资本纷纷撤离房市。
4、另一方面,供给的惯性仍较大,开发商手中还有不少新盘急待推出,但短期内又难以消化,造成目前供过于求。
原因:高房价是造成成交量萎缩的主要因素
目前的房价已经超过了大部分有购房需求消费者的承受能力;而对于投资者来说,过高的风险使他们畏缩不前,成交量自然就降下来了。另外,现在通胀较高,加上宏观经济的不确定性,也使更多的人宁愿持币观望。”
后续:房价降到几何?三季度可能是最低点。
开发商在这一季度受到的资金压力是全年最大的,对于一些需要快速回笼资金的开发商,可能会降价处理一些楼盘。
降价幅度可能的比例是15%-20%,过小降价幅度解决不了问题。
目前开发商之所以不愿降价,一方面是担心降价后更容易引起消费者持币观望的情绪,所以宁可将房价维持在高位,造成房价还会上涨的错觉;另一方面,他们也在等待宏观调控政策的放松。
政策:房地产调控政策短期内难以松动,总体上将延续至2009年。
目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下,加上二套房政策出台后,很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款,开发商资金状况日益趋紧。
目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆,可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。
作法:万科,房价的理性回归,积极“拐”出企业持续发展新路。
王石建议:在调控下的行业调整阶段,开发商应该把资金链、现金流放在首位。降价是为了把楼市从预期不明朗、交易冻结状态中解放出来,真的遭遇资金紧张又融资乏术的情况,从市场拿钱是开发商的惟一选择。
分析师坦言,“万科注意节奏、回笼资金的做法还是可取的,,不大的财务压力可使其稳健迈步。