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项目开发流程
 一、土地使用权的取得
1. 取得方式
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
4) 转让
2. 流程示意（以拍卖为例
3. 细节阐述
1) 信息资料部分
A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；
B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；
C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；
D. 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；
竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；
2) 前期可行性分析（机会可行性分析）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）
开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、
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策划研究费
、

勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业

桩基础工程
、

地下室工程
、

主体土建工程
、

安装工程
、

室外配套工程
、

专业人员费用
约前五项之和的3%

不可预见费
约前五项之和的3%
4
总建造成本
、
开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用的3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金的3%-5%计算
税费明细表
序号
类别
税（费）率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加
3%
营业税
4
印花税
%
售价/租金
5
房产税*
%
房产原值X 70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税
15%
销售税后利润
二、立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
 
（虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行）
⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；
⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；
⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；
⑷设计单位提交初案；
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