文档介绍:房地产企业不同拿地方式税负分析表
序号
拿地方式
评述
招、拍、挂
最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地
一方,可以以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本, 没有
任何争议。
不是招拍挂,创造招拍挂(操纵政
府)
例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将
地转让给某开发企业。
第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(财税
【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值
税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函
【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)
第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业
的拆迁补偿费在招拍挂中支付 ;
第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国
有企业的房子不卖, 而是在将利润分走后, 将企业股权留给国有企业来
购买转让土地
完成。
买方:直接按照支出款项作为成本费用, 除了缴纳契税以外,没有其他
涉税问题,最干净。
卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地
增值税。
注意问题:1、差额征收营业税(财税【 2003】16号)2、如果是招拍
挂拿下的土地, 是否允许营业税差额征收? (国税函【2005】83号)3、
如果是卖地,土地增值税的扣除项目? 4、生地变熟地的扣除项目。 5、
卖在建项目的扣除项目; 6、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函
4 购买股权
【2007】645号)
将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司 100%股权,该方式是目
前运用非常普遍的方式。购买方大忌是在谈判的时候,不考虑税负问
题,结果酿成大问题。
卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。 (财税【2002】191
号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)
买方:税负较重,风险较大。
1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对
方少缴的土地增值税递延到下游来了。万科拿地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有 3000万元白
条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。 (不能为目标企业的
过去买单)
5
设立spv购买股权
大的地产企业经常运用,但是在国税函【 2009】698号文件颁布
以后,收到了一些限制。
(一)股权架构设计:1、在维尔京群岛设立控股公司; 2、在香港设立
二级控股公司;3、香港的公司全资控股大陆有地一方。
(二)操作模式:1、维尔京群岛转让香港股权,价款在境外支付。 2、
理论上,中国大陆没有征税权。
(二)反避税: 国税函【2009】698号文件,可以刺穿公司面纱。但是 如果企业不是上市公司的话, 由于此类转让非常隐蔽, 税务当局很难知
道消息。
疑问:维尔京群岛转让股权, 是否会被SAT认定为适用中港税收协定的
不动产条款?
6
直接同目标企业合并, 然后卖股权。
情况描述:甲公司准备购买乙公司的土地,乙公司先将其他资产清埋 掉,只有一块土地。
操作模式:1、甲公司直接将乙公司吸收合并;
7 有地一方投资到地产公司,然
后卖股权
8 投资到新公司,然后同地产企业合
(财税【2009】59、财税
【1995】48号、国税函【2002】165号)
2、12个月后,乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。
情况表述:有地一方将土地投资到房地产公司,然后将所持有的
股权变现。
1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税(财税【 2002】191号文件。)
2、投资到地产公司,自 2006年3月2日以来,需要交纳土地增值税。
3、投资行为,需要交纳企业所得税。
总结:节省税负有限,只省略了营业税,好处是投资的溢价可以作
为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来
说,是比较好的方式,综合税负来看,上游少缴了营业税,而下游税负
没有提高。
情况描述:(该方法适用范围较为狭窄,适用于协调能力强的企业)
第一,企业投资到一家非房地产企业, 名称为某某化工公司,由于
被投资方不是房地产企业, 此时只缴纳企业所得税, 而不缴纳土地增值
税和营业税;
第二,企业被房地产企业吸收合并, 仍不缴纳土地增值税和营业税。
第三,运作政府,补缴土地出让金后土地变性。但是不符合 59号
文件条件,要缴纳企业所得税。
9 投资到新公司,然后卖股权
情况描述:由于开发项目可能是酒店等,需要单独保持一个公司形式,
以便将来灵活处置。例如:建好的酒店