文档介绍：赢定 2011
北城湾项目营销策略
PART 1—市场分析 Analysis
整体市场背景分析
项目区域市场分析
项目竞争个案分析
近期行业政策影响分析
PART 2—品牌策略 Strategies
项目SWOT分析
项目价值体系梳理
项目核心策略解读
项目目标客群定位
目录 Contents
PART 3—创意表现 Creative
PART 4—战术执行 Tactics
传播计划模型
传播费用与成交状况
分阶段传播战术详解
传播费用估算
附1:项目产品细节优化建议
附2:项目接待中心包装建议
附3:项目一期入市价格建议
需要解决问题:
1、提高项目在区域的认知度及影响力。
2、建立开发商品牌,增加信任度。
3、提高定位,拉升销售价格。
4、突出项目的个性及卖点,让客户对项目有独特的认知。
5、根据项目定位,解决与其相配合的规划、推广、销售等建议。
PART 1—市场分析 Analysis
从2009年开始,国家不断利用宏观调控打压房地产市场,在愈演愈烈的环境中,房地产市场并没有因此而走向低谷。
2010年上半年在长春市能够明显的感觉到房地产市场的回暖。
2010年9月29日,新国五条出台,加大了楼市调控,从正面影响购买效果。(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。)
2010年10月份部分一线城市已经开始实施“限购令”“限价令”。
目前西部金融论坛讨论显示,房产税不会对首套房征收,投资房将成为房产税调控目标。
2010年5月21日长春市实行二套房限购令。
五部委新国五条
巩固房地产市场调控结果
央行宣布加息
住建部
%
政策法规
二次调控重要节点
央行调整利率
上调金融机构人民币存贷款基准利率。
城区各主要板块基本成型
板块
价格区间
(元/㎡)
代表项目
铁北版块
4000-5000
证大光明城、吴中印象、华大天朗国际
远达大街板块
4500-6000
鲁辉国际城、保利百合香湾
吉林大路沿线板块
4000-6500
金色橄榄城、亚泰桂花苑、汉森金烁广场
绿园板块
4500-6000
大禹华邦、隆都翡翠湾、展轮新世界
中心区域板块
6500-8500
领袖朝阳、华亿红府、一品红城
汽开区
板块
4000-5500
君地天城、中铁国际花园
高新版块
4500-6500
融创上城、保利罗兰香谷
南部新城板块
5500-7000
保利林语、金越逸墅蓝湾、恒大绿洲
东南板块
5000-8000
中海国际社区、力旺塞歌维亚
净月版块
8000-15000
国信美邑、复地哥德堡森林
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2010年长春住宅市场成交价格
2010年度长春房地产市场小结
销量
新房登记销售套数(套)
75512
销售面积(平方米)
同比↑%
新建住房登记销售套数(套)
63196
销售面积(平方米)
同比↓%
商品房登记销售套数(套)
74058
销售面积(平方米)
同比↑%
供应紧缩促使成交量涨幅趋缓
价格
新建住房登记销售均价(元/㎡)
同比↑%
商品房销售均价
同比↑%
商品住房销售均价
同比↑%
价格涨幅30%以上,4000-5000元/㎡房源最好卖,目前购房置业是百姓规避风险的有效果手段之一
可见,在调控政策频出的2010年,
长春市房价指数并未直接受到宏观政策的打压,消费需求依然强劲
市场分析小结
市场经济
政策法规
长春市场
由通胀所带来的市场经济萧条影响不会十分明显,作为固定资产的代表,未来几年房地产市场走势呈乐观趋势。
不断出台的新政看似打击房地产市场,其实针对刚性需求的影响并不明显,2011年将是刚需市场的主导地。
2010年长春市场逐渐回暖,大部分楼盘持涨不降,城郊区域与价格的优势作用更为明显。
从以上4个因素来看
2011年房地产市场
依然坚挺
项目属于主流产品
销售态势可以预见
本项目
本项目价格属于长春热销价格,项