文档介绍：2011,红动常州
2011常州星河国际年度推广执行提报
目标: 引领常州 国际生活观
两大重点:
2011年12亿总销,跨入常州单盘销售前三
销售
品牌
常州地产界独树一帜,以独有风格领航常州
定义两大目标的基础
武宜路板块已知供应量为580万㎡,大盘云集,百花齐放,竞争惨烈。
武宜路沿线
竞争分布
绿城项目
常发项目
本项目竞争对手
竞争对手的锁定
直接竞争楼盘
从地段及楼盘定位来看,主要竞争对手为:创业紫金城、新城万博广场、绿地外滩1号、绿地白金汉宫。
以大盘气度、规划前瞻而领先市场竞争,以大底盘式创新规划与牺牲容积率等提升社区整体舒适度与价值。
新太平洋现代、简约的风格。
大底盘的设计
毗邻淹城与区政府,区域成熟
项目产品线丰富,内含低密度别墅与景观高层。
新城万博广场
星河国际
创业紫金城
Artdeco风格,会所较为完善。
12月底首次开盘,精装大平层。
总体打大豪宅,入户大堂豪华舒适。
面积为141-170的大户型
豪宅的9大标准
绿地外滩1号
Artdeco风格
大运河旁边,周围配套较为完善。
10月底开盘推出233套,12月18日开盘推出200多套。
一期首推沿路户型,二期推沿河景观大平层
与本项目竞争的四个项目处于武进中心区,商业配套日渐成熟,借助整体商圈规划,政府以及周边的公园等景观优势,价格较高。
绿地白金汉宫
Artdeco帝王风格,精装修标准。
面积88-144平米的主力户型
装修标准报价2000元/㎡,对外报价平均8200元/㎡。
规划
点对点分析
新古典风格
2月底首次开盘,武宜路综合体项目,自身及周边配套较好。
本土新城品牌开发商,客户基础好,受认可度高。
容积率较大。商业和住宅紧密相连,安静和私密度较差。
0
50
70
90
110
户型面积(㎡)
外滩1号
新城万博
白金汉宫
两房
三房
四房
130
144
160
180
200
五房
两房
紫金城
星河国际
外滩1号
白金汉宫
250
三房
四房及以上
户型
点对点分析
中小户型的竞争集中在万博和绿地,大户型的竞争锁定创业。
特征总结:
(1)80~140平米的中小户型:
主要竞争对手为新城万博和绿地两个项目。
属于市场上的主流产品,无太多亮点,赠送空间略多于竞争对手,属抗风险和主流跑量产品。
(2)170~260平米的大户型:
主要竞争对手为创业,创业走的是2T2长进深的传统绿地式豪宅户型,为了维持户型的奢侈感而牺牲了实用性。
坚持走大面宽短进深的设计原则,及保持了大户型的奢侈享受,又兼顾了实际居住的舒适度与实用性。如双厅同宽、双厅大开间、4房朝南、多套房、工人房等标准。
户型
点对点分析
具体户型对比详见附件
现有产品搭配适当,在不确定的市场下首开,宜组合推出以确保销量。
价格策略
点对点分析
万博:低价吸客,低开高走。成功
创业:高调吆喝,高开低走。触破价格敏感点
绿地:低开低走,缓步拉升。一般
本项目价格策略应秉承尊重市场、领先市场、不脱离市场的原则。既不冒进,亦不以低价搏量。