文档介绍：远洋傲北全案营销策略
远嘉经纪·事业三部·远洋傲北营销中心
2011年1月
目录
宏观环境分析
竞争市场分析
本案分析及竞争定位
推售策略
推广策略
宏观环境分析
2010年宏观政策及金融环境
2010年宏观市场环境
2010年宏观政策及金融环境:
2010年4月14日, 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议。会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
2010年4月30日,北京市发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》要求,自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。
住建部:坚决遏制投资投机购房
银监会:严格执行二套房贷政策
国资委:78家房产央企加快退出
2010年12月26日,,12月27日公积金利率也随之上调
2010年11月16日,。这是今年以来第五次上调存款准备金率,%。
2010年10月20日,
在可售商品住宅供应套数方面,2010年11月北京市商品住宅可售房屋套数共计102,293套,%。11月末库存量继续保持小幅上涨趋势,这也是连续第三个月库存量超过10万套。
2010年宏观市场环境
2009-2010北京商品住宅期房现房可售套数趋势图
2009-2010北京商品住宅期房现房可售面积趋势图
成交面积与去年同期水平尚有差距,但经过了10月份二次新政的调整,成交面积再次表现出反弹的势头。其中,期房成交量为10107套,%,而现房全月成交套数也飙升至1123套,相对于10月的786套,%。
2010年宏观市场环境
2009-2010北京市商品住宅成交均价
2009-2010北京商品住宅签约套数趋势图
2010年宏观环境综述
1、今年被称为调控年,大大小小的调控政策层出不穷,金融及各种配套政策越来越全面,整体呈现收缩态势;
2、北京房地产市场成交量受到政策调控影响较大,但是房价未受到太大影响,整体走势较为平稳;
3、北京房地产市场存量房呈现上升态势,已连续三个月在10万套以上;
4、经过了10月份二次新政的调整,成交面积再次表现出反弹的势头。
从上述宏观形势来看,政府的宏观调控尚未结束,也并未出现放松迹象,未来物业税、利率上调等调控手段还有可能进一步出台。在这样的状况下,本案在明年的整体营销策略应持“稳健积极”型,第一次开盘时间建议在2011年两会结束前,即开盘时间为3月上半月,以便于有效规避政策风险。
竞争市场分析
竞争市场整体分析
竞品个案分析
项目竞争定位
2010年北京别墅预售套数面积走势图
2010年北京别墅成交套数面积图
2010年1月至11月,北京别墅市场新批准销售别墅2220套,%,。别墅销售套数为2690套,%,,。2010年北京别墅市场的供求比为1∶,继续保持出现供不应求的市场结构。
2010年竞争市场整体分析
2010年北京别墅市场成交均价金额走势图
在成交均价方面,北京别墅市场的走势较为平稳,受政策影响的程度较小,仅在6月-9月期间出现短期微跌,其中8月的成交均价为22331元,为当时的低点。但随后在大市的带动下很快便出现了上涨,各种档次的项目也纷纷入市,使成交均价在10月和11月出现了小幅微跌。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米,%。