文档介绍：历史之上构筑未来
《2011嘉凯城青岛登陆蓝海之战》
[万有引力 2011年4月嘉凯城全案策略推广提报]
2011年,嘉凯城在弱市入市,首先面临三个对手
一、政策
限购之下无侥幸,蛋糕缩水,竞争升级,急刹车催变置业观和营销观——
1、从产品竞争到真正的市场竞争
现阶段地产竞争早已脱离产品项目之争,因为这两点已经是开发商的必修课。
限购后,市场必然的是在缩小。
有限的蛋糕如何瓜分?!引导我们必须市场思维大于产品思维去切入。
2、从“一阵子”需求到“一辈子”需求
无论刚需还是改善,之前客户关注的是有两点,刚需客户关心没缺点,
投资置业紧缩和外地客户的大幅度减少是我们未来几年面对的现实市场环境,
面对理性的挑剔的居住价值导向的客户的产品打造成为重点..
3、从内向型的产品力打造到外向型真刀真枪的影响力比拼
无论市场如何小,但仍然是有市场,问题是我们是否影响到他们?
2011后三亚市场调查,产品现场做到100分,市场不见得是你的,
卖得好的最重要条件是:名声在外!
二、对手
项目名称
体量
状态
主力户型
物业类型
绿城·理想之城
280万㎡
御园预计5月底开盘销售
高层:90、140
洋房:125、140、160
二期西子公寓高层、御园花园洋房,后期有别墅
伟东·幸福之城
140万㎡
社区商铺热售,住宅仅余顶楼和底楼
80多-130
二期20栋16—18层的板式高层
伟东·国际公寓
4万㎡
仅余三套156平复式单位在售,
80—100㎡
高层、小高层酒店式公寓
青山绿水
15万㎡
10年9月27日开盘,多层小高层均在售,
小高层:90㎡
多层:105—160
花园洋房5栋,小高层7栋
和达·和城
㎡
4月9号将推出30#31#32#33#楼
高层:88㎡
洋房:77—144㎡
花园洋房、高层
山河城
90余万㎡
二期海洋公园二批房源预计4月中下旬开盘
80——140㎡
高层、小高层
春和景明
30万㎡
9#11#新房源在售
89——117㎡
高层
李沧宝龙城市广场
352583㎡
住宅已售鬐,商铺和公寓在售
公寓40平河70平
综合体
在售
待售
中南·世纪锦城
160万㎡
拆迁中
未知
中海河南庄项目
156万㎡
规划建设方案已定中海有望接手
70栋高层
中南·世纪城
1818500 ㎡
预计5月初开盘
86 ㎡,89 ㎡
板楼为主,住宅类型多样,高层和小高层结合
海尔·优城邦
67万㎡
预计8月份开盘销售,
面积从67 ㎡-140 ㎡平不等
多层高层
青岛印象·湾
32800 ㎡
预计明年开盘
多层高层
城投青银两侧项目
占地643亩
地上附着物摸底,拆迁已启动
投资30亿,高档住宅
中海玫瑰庭院
13万㎡
招标筹备建设启动
容积率1多层90-180
小高层60-144联排220-340
联排多层小高层,英伦风格
万达综合体项目
152万㎡
已拆迁完毕,静待筹备
综合体
万科·生态城,红郡
240万㎡
预计下半年开盘,
商业办公住宅齐全,投资36亿,开发周期10年。
区域竞争扫描::大牌,大盘,大城——发展时代的两极分化:高、低
因循老路安全但是难以异军突起,
眼下市场不做第一就做末流,于重军之中突围,
——黑马的道路是开创第三条路。
小结:
三、自己
就不提国八条和限购令了
一座规划2400亩群山与湖之间的项目,无论是在开发广度还是时间长度上,
必然要经历若干个天时地利人和上起起伏伏,
需要持续的实现“三老”的满意是一个综合工程,
任何预测都无助于项目的良性运营,
最为关键的在于我们如何赢得未来做好当下
非常时期的非常项目需要突破常规观念,开创新的营销格局。
嘉凯城2011年青岛登陆战,关键在——
突破才能突围。
上篇战略
变局与重围之下的第三条路
一问:黄金二十年后,青岛有什么?
第一个十年,城市化。
核心特征:规模化,性价比。
直接产物:浮山后。
第二个十年,郊区化。
核心特征:规划精装修,品质论。
直接产物:李沧中央居住区、四方新都心。