文档介绍：:[2011] TB03
11/11/2017
盱眙水月山庄两侧地块
战略定位及物业发展方向初探
谨呈:天龙房产
目录
第一部分项目本体解析
第二部分宏观走势研判
第三部分市场机会分析
第四部分联排别墅发展方向初判
第五部分小高层发展方向初判
第六部分商业街发展方向初判
第七部分集中商业发展方向初判
第八部分后续工作铺排
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建筑形式
高品质/低容积率
中品质/中容积率
低品质/高容积率
独立/双拼别墅

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Townhouse
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4、5层叠加
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6层多层
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11层小高层
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18层高层
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容积率实现度的常态规律(R=)
平均层数﹦容积率÷覆盖率﹦÷30%﹦4F
规划指标最大化实现情况下的平均层数
我们的问题——
Q1:
Q2:TH的主体建筑形态如何在整体品质与容积率实现间取得平衡
:㎡的情况下!
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地块存在难以连片开发及朝向的问题
B/1栋中高层
A/沿街商业
C/联排别墅TH
我们的问题——
Q1:A地块沿街商业与B地块裙楼集中商业难以互动
Q2:地块整体视觉朝向为南偏西35度左右;而盱眙正常住宅最佳朝向为南偏东15至20度左右为宜
小高层的裙楼底商建议不做:1、不利于整体住宅品质打造;2、处于老城区商圈边缘地带;3、集中商业招商难度较大。
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项目三大区位属性
》盱眙城市发展:东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性,规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局
“三心”:城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心;
“两轴”为淮河东路——金源北路——盱马路的城市生长轴、淮河东路——金鹏大道——圣山路的产业拓展轴;
“四片区”:滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区
本案的三大区位属性:城西旅游休闲中心的重要节点、滨河观光区、老城区
A
B
C
本案
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目录
第一部分项目本体解析
第二部分宏观走势研判
第三部分市场机会分析
第四部分联排别墅发展方向初判
第五部分小高层发展方向初判
第六部分商业街发展方向初判
第七部分集中商业发展方向初判
第八部分后续工作铺排
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国内经济:从2002年开始,中国经济的货币推动型特征非常明显,宽松的货币政策带来GDP的高速增长,也带来了通货膨胀
1、1998-2002年,M2同比增幅围绕15%波动,GDP维持在9%左右,CPI持续维持在3%以下,几乎不存在通货膨胀的压力。
2、2002年至2008年底金融海啸之前,GDP同比增速维持在10%以上的高位,同期M2增速长期高于17%,期间31个月CPI超出3%的警戒线。
3、2008年底,中央为保增长推出4万亿,GDP获得了增长,同时CPI高出了3%,目前达到6%的高位。
货币政策不会放松
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房价水平:从全国来看,%,%,仍然呈现上涨态势
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国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整
4月13日:
召开的国务院常务会议强调,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,巩固和扩大房地产调控成果,严格控制房地产投资投机性需求,努力增加住房供应,稳定市场预期,把房价控制在一个合理的水平。
7月12日:
召开的国务院常务会议称,当前房地产市场调控处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,继续加强房地产市场调控工作。
10月29日:
召开的国务院常务会议指出,坚定不移的搞好房地产市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理调整。
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制度改革:地方政府发债开闸,缓解土地财政困境
10月20日,财政部发出通知,经国务院批准,2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府发债试点。
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