文档介绍：房产销售部培训资料
基础知识部分
基本概念
1、房地产包含什么内容?
我们现在所说的房地产包括房产和地产,即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。因此,业主购房后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。
2、房地产的特性
不可移动性(固称不动产)、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。
3、房地产的类型
1 ) 按开发程度划分:
生地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地。
毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
熟地:具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地。
在建工程:指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。
现房:地上建筑物已建成、可直接使用的房地产,可能是新的,也可能是旧的。
2)按建筑结构划分的类型:
建筑结构,是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分,一般分为:
钢结构、钢筋混凝土结构、砌体(包括砖、砌块、石等)结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成,
按建筑结构的主要结构形式来划分,一般分为下列9类:
墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。
3)按建筑层数和高度划分的类型:
低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。
此外,房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。
4、房地产开发:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
5、房地产咨询:是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动,现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究,房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究,房地产开发项目策划等。
6、土地所有权的权能:
土地占有权(共产党):是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权(可私人可企业):是指依法对土地进行实际使用的权利。
7、房地产业的基本要领及细分
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产的细分行业主要包括房地产投资开发,房地产中介服务和物业管理,其中房地产中介服务又包括地产咨询,房地产价格评估和房地产经纪等。
(第一产业为农业,包括农、林、牧、渔各业; 第二产业为工业,包括采掘、制造、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气和建筑各业; 第三产业分服务业和流通业。)
8、什么是房地产(一、二、三级)市场
一级市场:是土地使用权出让的市场(出让方一定是国家)。
二级市场:是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。
三级市场(二手房市场):购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。
9、物业:香港地区对房地产的称谓,“物业”在这里指房地产。即物业服务/管理等其实就是“房地产管理”
10、商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊的公用建筑面积= 房屋建筑面积
11、套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积
12、套内墙体面积:公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
13、分摊的公用建筑面积= 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数(公摊率) = 公用建筑面积÷套内建筑面积总和
不计入商品房建筑面积的项目
,。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。
消防、检修等用途的室外爬梯。
构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
14、容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积之比。
15、层高:房屋一层的高度。对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离;层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
16、户型比:各种户型在总户数中所占的比例称为“户型比”。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为:
某种户型套数
户型比= ×100%
(一幢、住宅群)住宅总套数
17、使用面积系数:用百分率表示。等于总套内使用面积之和(M2)被总建筑面积(M2)除。即:
总套内使用面积之和(M2)
使用面积系数= ——————————————×100%。
总建筑面积(M