文档介绍：1 / 16
某某花园
风险评估报告
某某房地产开发
2011年6月

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目录
1 项目概况
项目简介
项目现状与周边情况
项目主要容
总投资构成
项目的实施方案
项目运作模式
部管理方式
进度计划
2 项目风险分析
项目的政策风险
金融风险
项目控制风险
项目的经营风险
其他不可抗力风险
3 市新城东苑项目投资风险防措施
3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测
　采用多样化（或组合化）投资
　以财务方式控制风险
科学规划、合理定位，提高品味，促进销售
　加强管理，缩短工期
通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论

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1、项目概况

项目的位置和规模

项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。
目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况
目前项目围有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。
项目主要容
项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。

（1）土地出让金与契税；
（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用与小区配套费；
（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。

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项目的实施方案

本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。

由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。
进度计划
项目控制工期：
首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米
2、项目风险分析
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以与各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

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房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。
（1）融资能力不足
在该项目运作