文档介绍：某房地产开发项目
风险评估报告
某房地产开发
2012年6月
目录
项目概况
项目简介
项目现状及周边情况
项目主要容
总投资构成
项目的实施方案
项目运作模式
部管理方式
进度计划
项目风险分析
项目的政策风某房地产开发项目
风险评估报告
某房地产开发
2012年6月
目录
项目概况
项目简介
项目现状及周边情况
项目主要容
总投资构成
项目的实施方案
项目运作模式
部管理方式
进度计划
项目风险分析
项目的政策风险
金融风险
项目控制风险
项目的经营风险
其他不可抗力风险
市新城东苑项目投资风险防措施
,作出科学的预测
采用多样化〔或组合化〕投资
以财务方式控制风险
科学规划、合理定位,提高品味,促进销售
加强管理,缩短工期
通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
结论
1、项目概况
项目简介
项目的位置和规模
项目现状及周边情况项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带,所以地势比拟平坦,但地势较低,海拔髙程在10T3M〔黄海髙程〕左右,土方工程以填方为主。
目前,在这一区域开发的楼盘主要分布情况目前项目围有5、9、12、15、20路公交车路过,水、电、市政、环卫、煤气、电信等根底生活配套设施根本齐备,而且随着项目的建立日趋完善。
项目主要容项目总投资由建立投资和融资本钱与利息两局部组成。预计总投
资01亿元,规划用地面积02万平方米,规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料,本次项目建立容如下〔具体建筑面积以施工图为准〕:分项列出。

〔1〕土地出让金及契税;〔2〕工程建立费用:包括建筑、安装工程费用及小区配套费;〔3〕其他费用:主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监视费、工程监理费、文明施工增加费等;
〔3〕资金贴息费用:主要为建立期资金本钱费用。
项目的实施方案
项目运作模式
本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值,以到达效益的最大化。
部管理方式
由开发公司负责项目总体运作,总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建立过程的监控有关事宜。项目建立施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建立〔具体方法根据公司制度另行制定〕。
进度计划
项目控制工期:
首批商品房上市预售在0年0底,上市量约0万平方米
2、项目风险分析
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和效劳等房地产业的根本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。它是进展房地产开发和经营的根底,其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期,各种有关政策的调整比拟频繁,而房地产投资周期相对较长,房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象,故房地产投资受政策风险的影响比拟大,城市规划的变化不但影响投资房地产的用途,对其利用强度也形成限制,不去理解城市规划的变化方向而盲目投资,对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定,既为房地产投资者提供了机遇,又对其形成了一定的限制,有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。
金融风险
房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析说明,大局部房地产投资中,贷款一般都占总投资的50%以上,有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的,主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。
〔1〕融资能力缺乏
在该项目运作中,需投入的资金量非常大,如此大的资金投入量,单靠开发公司自有资金来保障项目建立可能性非常小。因而,自有资本都是项目投资中的少局部,大局部是通过项目再融资来推进整个项目建立。项目运作的负债比例比拟高也是不争事实。为保障项目的顺利运作,开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键,如果公司对自己的再融资能力估计缺乏,而盲目开工,必然会产生资金链断裂的风险。
〔2〕货币利率变化的风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的,特别是在全国或全世界性的金融危机期间,其货币利率波动幅度非常大,货币利率波动对项目的建立本钱影响较大,直接关系到项目盈利