文档介绍：房地产公司成本管理制度
第一章 成本管理规定
第一条 总则
1、所有开发项目成本管理均必要明确目的成本，并分阶段进行成本动态记录分析，保证项目成本控制在规定范畴内。
2、项目公司在项当前期应及时理解本地政府规费状况，用足用活各项政策和资源，努力谋求减少成本途径。
3、为保证对实际发生成本有效监督，项目公司运营部负责项目目的成本控制。
4、所有与项目开发有关直接成本支出（不含贷款利息）必要经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必要经财务部审核。
5、天津公司销售费用支出必要通过集团运营中心审核，异地公司销售费用支出必要通过公司运营审核。
6、项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参加各阶段活动，记录分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本状况，以保证对项目成本有效控制。
7、对于已经市场化、社会化设计费用，研发部门必要严格控制，保证设计费支出原则不高于市场平均水平。
第二条 目的成本拟定
1、目的成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营部在不同阶段制定相应目的成本，并完毕规定报批程序，涉及：
★项目投资决策阶段，集团运营中心根据方案编制投资估算，经集团领导团队审定、批准，作为项目总目的成本；
★方案设计阶段，根据总目的成本、规划方案、建筑方案设计，由各项目公司编制目的成本表，经集团运营中心审核后，报集团领导团队审批，审批后目的成本作为项目公司成本控制指标；
★施工图阶段，由各项目公司将成本控制表细分，作为项目公司对各分项成本考核根据，同步上报集团运营中心备案；
第三条 成本动态控制
1、各项目公司必要根据已批准成本指标，对项目开发过程中各阶段业务活动进行持续监控，制定控制成本办法方案。
2、项目公司运营部必要参加和控制所有影响项目成本业务活动，涉及，但不限于：
★设计方案优化；
★业务分包（招投标）；
★材料设备采购比价、限价；
★合同订立；
★设计变更及现场签证；
★合同付款等。
3、项目公司运营部负责建立动态成本台账（涉及合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐，登记、审核算际发生成本与否在成本控制指标规定范畴内。
第四条 成本核算与分析
1、项目公司必要按《项目成本核算与分析》规定，每月进行项目成本核算和经济活动分析，对成本指标执行状况进行阶段性检查和总结，分析成本发生增减动态和趋势，并通过度析成本细项超支发生因素，及时采用控制成本办法。
2、项目公司成本核算与分析报告，作为项目公司月度经营分析报告构成某些。
第五条 项目成本超支解决及调节
1、成本超支解决办法由项目公司运营部按《成本细项超支预警范畴和规定》、填写《项目成本细项超支预警表》，以书面形式报集团运营中心备案或审批：
★不使用不可预见费，拟采用减少成本办法补救，由公司总经理审批；
★拟使用不可预见费弥补，调节细项成本，报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；
★需要突破项目目的成本时，必要经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。
2、在项目实行过程中，因经营筹划调节引起成本细项目的成本增长或减少，应及时报集团运营中心审查，并依照第五条1、款规定进行解决。
第二章 项目成本核算与分析
第一条 成本核算及经营状况分析规定
1、项目公司每月1—3日对上月度成本核算及经营状况进行分析，同步上报集团运营中心。
2、项目公司运营部负责人是直接成本（不含贷款利息）核算和经营状况分析负责人，项目公司财务负责人是管理费用及贷款利息核算负责人，别的各部门均是配合部门。
3、异地公司运营部负责人是销售费用核算负责人，集团运营中心销售管理部负责人是天津公司销售费用核算负责人。
第二条 成本差别分析表编制办法
1、《成本差别分析表》是进行成本核算及经营状况分析重要文献，由各公司运营部根据《月度成本动态控制表》于每月3日前完毕，同步上报集团运营中心成本管理部。
2、项目公司在完毕《成本差别分析表》同步，应提出上月成本核算意见，以供进行项目经济分析使用。其重要内容应涉及：
★直接成本和非直接成本上月总体变动状况（超支或节约）及趋势判断。
★直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节约）成本细项变动状况及趋势判断。
★实际发生成本与成本指标比较和阐明及控制成本建议。
第三条 动态成本控制
1、动态成本控制由《月度成本动态控制表》、《合同台帐》、《设计变更台帐》和《现场签证台帐》实现。
2、依照订立各类分包合同内容拟定《合同台帐》项目分类明细划分，合同金额应为