文档介绍：项目战略策划方案书
战略策划
规划设计条件
位于西山区茨坝镇龙泉路以西
构件厂,重机厂生活区以东,机械工业学校以南
用地规模:100亩约和66600㎡
用地性质:居住用地(R)
容积率﹤
建筑密度﹤28﹪
绿地率﹥45%
设置给,排水,垃圾处理,电力,电信等设施 主要出入口位于龙泉路,机动车位按每100㎡ 设置一大于400㎡> ㎡,绿化以乔木为主
项目区位示意图
本案
南
北
项目影响及制约要素梳理
国际国内经济发展及影响
要素
昆明及省内经济发展及
历史机遇影响要素
昆明房地产的现状及影响
要素
二环内房地产的现状及
影响要素
项目的现状及影响要素
要
素
罗
列
国际原油能源,价格持续走高增加经济稳定风险
欧美日中贸易争端升级出口受挫仰制消费
国内经济发展稳定良好内需强劲币值升值消费信心强
国家宏观调控稳定地产泡沫今明 2年高速城市化住房供需紧张
GMS会议中国东盟自由贸易区加速建立国际国内资本看好昆明
云南及昆明国际国内休闲及避暑旅游市场的形成促进国内及地州购房投资
新昆明建设带动大昆明城市化进程步伐加快住房及商业地产供需旺盛
东南二环改造搬迁用地需求带动北市区住房及商业地产的强劲发展
中小地产公司上百家群雄逐鹿各踞特色资源优势白花争放一片混战全民地产拉开序幕
以江东集团星耀官房百大云电阳光为代表的本土传统优势集团全方位攻守楼市决战在即
以世纪金源万达国内地产大鳄的强势大盘造城入市地产业加速重新洗牌
江东集团大盘全线出击大小高中低覆盖滴水不漏有全歼北市版块的势头
春之城金色维也纳美伦花乡美憬新城齐身斗艳成就北市版块的热闹楼市
盘龙江为界西岸热火朝天大势已成东岸路在何方战略定位将影响北市版块的未来地位
坐拥北市诸多资源传统工业区,学校,休闲,交通,自然资源等区位最近的比较优势
所处区域的优质稳定有规模的潜在客户和成熟完善的城市配套设施和交通便利
在北市区版块的边缘化的现实处境中如何定位和锁准客户群,战略定位是艰难的考量
重机厂塑料厂二建老生活区的周边环境造成致命的因素能否整合决定成败的双向要素
上图中红色因素是制约项目的关键要素
黄色因素是影响项目的重要要素
绿色因素是项目的有利要素
市场需求
2005年
1-6月商品完
工面积167方
米,销售211
万平方米空置
率下降供需平衡
投资平稳房价稳
定
企业能力
力
项目资源
上图中罗列
风险等级
以下资源是决定项目制约要素能否决解的关键
把80%以上公司资源用于决解核心制约要素
昆明房地产市场市场需求分析图
房地产投资情况说明
-%,%,%.
-6月我省房地产投资去年同比增长44%,绝对总量90亿元,去年同期投资基数较低
三. 2005年1-6月我省房地产投资规模居全国20位,西部地区地5位
四. 2005年1-%,
%.%
注: 我省房地产投资平稳不存在过热
昆明商品房销售价格平稳
-04年全国住宅商品房价格一路攀升,云南的销售价格有生有降,%,平均售价2014元,%,%,其他年云南增长率为4%以下.
-6月我省房地产商品房销售价格为1990元,.
-6月的房地产商品房销售价格调查显示,%.%.增幅排29位,
,排位靠后.
房地产供求关系平衡
-2004年,%,%,同期销售面积逐年上升,2004年销售面积为538万平方米,%.
二. 2005年1-6月我省房地产商品房竣工面积为167万平方米,销售面积为212万平方米,.