文档介绍：主业店关心什么?

在影响投资者进行商业物业投资决策的三个重要因素中,地段是其参考的首要因素,具体如下(分别按量从大到小取前四位)
第一因素:地段>升值潜力>投资回报率>开发商品牌
第二因素:升值潜力>投资回报率>地段>产品类型
第三因素:投资回报率>投资风险程度>升值潜力>经营管理公司

地段的好坏在于该区域有否形成了成熟的商业氛围,有了固定的消费、休闲人流。影响地段的主要因素有:该片区内社区的个数、各社区入住户数、社区住户的购买力与周边地区形成的整体商业效应以及所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等等。另外,想在近期投资商铺的投资者还可以注意一些“特殊地段”,如校园经济圈、新兴交通枢纽区、规划的地铁沿线等等,在这些地区进行商铺投资,风险小而见效快。

作为所引进的主力店,其运作是十分注意其品牌。如果顾客在主力店里面获得了满意的服务、买到了称心的东西,而在整个商业中心内碰到了不礼貌、散漫、不专业的经营管理公司人员,影响到的是整个商业中心的档次和氛围。主力店,尤其是国际知名的主力店是十分在意商业中心内是否有专业的经营管理公司。

商业地段的优越性并不在于其处于最繁华的商业中心,而在于它是否符合城市的发展,以及它未来的升值潜力。投资商要善于从城市变迁中寻找机会。成都自古以来就是商贾云集、交易兴旺的都市,一直是川西地区的商业中心,也是我国西南重要的商品集散地。成都以前有三个公认的商业中心--春熙路、盐市口、骡马市,是商铺投资的首选之地。而如今成都已形成多个商业中心并存的局面,棕北商圈、玉林商圈、红牌楼、双楠、光华、金沙、九里堤、五块石、火车站及城东的八里、万年场等商业圈,可谓之百花齐放、百家争鸣。主力店为了其品牌,不可能大面积开花似的发展,其选址必然会根据城市的规划发展密切相关。

除地段、人流、专业的管理公司等因素之外,治安和交通历来是商家和消费者关注的热点、商家整治的难点。同时还需要考虑有无停车车位、停车位够不够等因素。成都目前的私家汽车拥有量已排第三位,有无停车位、停车位够不够,是决定商铺能否吸引有实力商家的一个重要因素。像伊藤洋华堂就选择地点相对偏僻而停车车位充足的外双楠开店。而像骡马市等传统商业街,虽然每天人群摩肩接踵,拥有足够的人流量,却因为缺少停车位而仅仅成为了成都的快速通道,使有实力的投资者普遍经营不景气,商业街正沦落为观光街。强调停车条件的重要性,是出于购物方式以及购物的范围已发生改变的考虑。

近年兴起了文化与市场相结合的营销方式。被称为中国“摩尔”第一家的铜锣湾百货,以“我们在出售商品的同时,我们在传播文化”的经营理念,把“摩尔”业态,用文化营销方式推向全国。新大好集团将体育项目与大众文化活动相结合,在赛格广场组织了“2004深圳首届新年登楼节”,吸引了600多名市民踊跃参加,反响极为强烈。从顺电的“精、诚、尊重个人”、“以客为本”的价值理念到茂业的“真诚服务每一天”;从新大好的“全心全意为顾客服务”到铜锣湾的员工、商户、顾客“一起成长、一起升级”,无不在推崇以人为本、和谐发展的社会氛围。
7.“可视性”因子
商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计