文档介绍：地王国际广场推广策略建议书
(住宅)
光大地产营销策划中心
2004年2月28日
市场环境概述
东纵大道区域房地产现状概述
地王广场项目周边区域为东莞市商业中心区,历来以商业开发为主、写字楼为辅。在东莞购房者的观念上,本项目周边区域的居住选择不多,而投资意向较强。
写字楼产品层面上困难较大,国泰中心写字楼中小面积的单位表现较好,剩余的多为300多平方米的单位。即,写字楼的销售状况不尽人意。
项目周边购房消费者初步分析
项目周边居住者基本上都是老居民和租房者。居住环境的习惯促进老居民在地王广场的购房行为;老居民要么都已经购买2~3套住房,要么经济能力有限近期不再考虑购房。租房者中,以中低收入人群为主,购房能力有限。
在写字楼调查中,本项目周边的公司多为小型商贸公司,周转资金不宽裕,购买写字楼的可能不是很大。况且,大部分公司对于写字楼的选用以租为主,区域分布上以东城大道为主要聚集地。
项目概况
总户数
架空层建筑面积m²
公共面积m²
公共空中花园建筑面积m²
建筑面积m²
总建筑面积m²
1区
180
2区
3区
120
4区
176
4
区共
476
项目相关经济技术数据
项目规划特点
本项目住宅以大概140、160M2/套的大面积高层住宅为主,户型方正实用,基本南北朝向,均好性较佳。在四层平台设置大型空中花园,为住户提供休闲平台;每户均设计有入户花园,作为居住空间和外界的缓冲区,体现人性化生活理念。
项目地段功能及周边配套状况
地王广场位于东莞城市中心的黄金商业圈,路北已建有东湖花园商业街,东湖酒店、沃尔玛购物广场、时尚电器城、罗沙大厦等,历来是商家必争的战略据点是东莞传统商业旺角。用地西面紧临东莞市人民公园,拥有优美的自然环境。周边集中了东湖花园、雍华庭、聚福豪宛、愉景花园、盈锋广场等数十个现代高尚住宅区,居民生活水平高,消费能力强。
项目内部配套功能
地王广场负一层为大型地下停车场,首层至三层为超大型综合购物中心, 14栋19层的高层住宅和1栋25层的写字楼。设有观光电梯1-4区(16台):1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台,客梯11台,货梯1台,自动扶梯30台。四层设置平台空中花园、每户设置入户花园、一梯四户,8、12、16层设有空中花园、其它配套还待定。
项目优劣势分析
项目优势分析
周边社区成熟,生活配套完善
临近沃尔玛和地王广场,商业、生活更方便
靠近人民公园,空气更新鲜,休闲、锻炼好去处
高层楼房,景观视野和空气佳,受地面影响少
大型业主专用空中花园,享受尊贵公园式居家环境
商业中心地段,升值潜力明显
业主子女可以入读优秀学校莞城中心小学
项目1千米半径范围内没有同质竞争对手
光大地产出品,质量和实力的保证
项目劣势分析
项目地段属商业中心区,周边居住氛围略显不购浓
项目南侧是老式住宅区,景观效果不佳,对项目形象也有一定负面影响
项目为商住结合地产,而非纯住宅社区,居住会受到一定的不良影响,管理上也可能存在一些不便
项目用地成本高,导致总体开发成本和销售价格便高
户型面积多集中在150平方米/套以上,加上单价高的因素,提高了购房门槛,减少了目标客户群总量
项目停车位配比少,住户停车不便
项目机会点分析
以地王广场商场的成功开业和热闹人气,提升项目商业价
值,促进住宅和写字楼的顺利销售
做好四层平台的空中花园,充分利用人民公园,弥补项目地面空间小、绿化少的缺陷,增加项目销售砝码
光大物业管理,具备多年管理经验,在本地享有很高的声誉,为住户、商家提供安全保障
充分利用好沃尔玛购物广场和地王广场商业配套,为住户和商家提供便利
户型集中在150M2/套左右,在客户层面上可能迎合东莞本地“人以群分”的居住习惯
项目威胁点分析
项目地段目前不是居住的理想社区,在购房观念上会产生一些冲突,从而影响项目销售
东湖花园仍有一定量的存房,金牛花苑为在售楼盘,对本项目都将产生客户分流影响和价格竞争
市区内同质楼盘销售难度大,存货量大,对项目住宅有客户分流及有可能降价竞争等负面影响;例子:金月湾花园、东城中心等
项目市场定位
项目功能定位
根据本项目的地段