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房地产营销渠道策划
房地产商品投放市场进展交换需要通路，营销学称为营销渠道。房地产开展商开发的房地产商品，如何以最快的速度、最优的经济效益、最低的费用支出流通转移到顾客手中，营销渠道的选择地产营销全程策划。房地产策划公司可以是代理商〔公司〕的一种类型，也可以以策划公司名义注册。房地产策划公司一局部以工作室形式出现。上述五种房地产中间商中，经销商、代理商属于间接营销渠道类型，一般采取总经销、总代理或独家经销、独家代理的方式。中介商可以作为直接营销渠道或间接营销渠道即开展商或代理商销售的分销商。房地产经纪人〔个人〕可以作为开展商或代理商销售的补充渠道。房地产策划公司属于房地产中间商的X畴，它和开展商的合作仍属于直接营销渠道，但在优化营销渠道乃至楼盘整个营销过程中具有不可无视的作用。二、 房地产中间商的选择房地产开展商自身营销力量不足时可选择中间商如代理商，进展间接渠道的销售；也可以选择中间商、经纪人或策划公司，作为直接营销渠道的分销、补充或策划。房地产中间商的选择直接关系到销售渠道的优劣，事关大局，必须慎重对待。1、 房地产中间商选择标准〔1〕 中间商的实力。中间商的实力包括专业、人员、资料、设备和经济、社会关系等综合实力。〔2〕 中间商的业绩。中间商都会介绍甚至标榜自身以前的业绩，开展商不能相信一面之辞，应作仔细的核查研究。中间商成功代理、分销、策划的楼盘越多，此后从事的楼盘销售成功的可能性就越大。〔3〕 中间商的人品。中间商的人品主要指其负责人和主要管理人员的人品。中间商的人品应该具备敬业、守信、勤勉、踏实等品质。〔4〕 中间商的管理。房地产营销涉与的环节众多，中间商应该有一套严密有序的管理制度和管理方法，才能保证在工作中不会发生诸如遗失顾客合同等过失。〔5〕 中间商的沟通房地产营销事务复杂，开展商和中间商的沟通尤为重要，应该选择善于沟通的中介商。如果沟通困难，长时期的合作比拟困难。2、 房地产中间商选择辩论房地产中间商选择过程中，可根据所要委托销售或策划的楼盘的情况要求房地产中间商辩论，以下辩论内容供参考。〔1〕 根据您〔中介商，下同〕的经验，您认为本楼盘开盘时，作为开展商，须具备哪些条件？〔2〕 根据您的判断，本楼盘的开盘价是多少？至结构封顶整个楼盘的阶段销售均价可以达到多少？〔3〕 根据您的估计，本楼盘广告投入总费用将会多少？这些广告费用大致上如何安排？〔4〕 根据您的测算，本楼盘至结构封顶销售率达到多少？至楼盘竣工验收销售率达到多少？〔5〕 根据您的推断，本楼盘的销售会有哪些大的障碍和困难，是否有措施可加以弥补？〔6〕 根据您的计算，在具备分期付款的前提下，本楼盘至结构封顶可累计回收资金总量是多少？实际又可到位多少资金？〔7〕 根据您的计划，本楼盘销售人员以多少人适宜？现场售楼处需要多大面积和如何布置？〔8〕 根据您的方案，如本楼盘聘请您担任销售总代理，或营销策划，或分销，您的最大优势在哪里？如何来表现？您的义务是什么？如何量化？费用如何支付？以上论述偏重于从开展商的角度选择中间商。从营销渠道完善的角度来说，这种选择应该是双向的，即中间商也可以选择开展商。三、 房地产开展商中间商的协调开展商和中介商的协调是对营销渠道的管理和控制。开展商和中间商应保持良好的合作关系，使中间商有效的销售楼盘或进